Med de store prisstigninger på boliger i de senere år er det ikke underligt, hvis flere kommende førstegangskøbere er bange for at købe bolig af frygt for store prisfald. En måde at beskytte sin friværdi på er at vælge et fastforrentet lån, som vi her går i dybden med.
Resume💡
Et fastforrentet lån giver en vis beskyttelse af friværdien i en bolig. I hvert fald hvis et eventuelt prisfald forårsages af stigende renter. Stigende renter betyder nemlig lavere realkreditkurser, og så kan man købe sin restgæld billigere tilbage ved en låneomlægning.
Sådan kan du gardere dig mod prisfald på ejerboliger
Står man foran sit første boligkøb lige nu, står man næppe alene, hvis man er en smule nervøs for følgerne af de store boligprisstigninger, som har fundet sted i de senere år. Altså ift. om boomet i sidste ende kan medføre, at ejendomsmarkedet klapper sammen i løbet af de kommende år.
Så hvad kan man gøre, hvis man er nervøs for fald i boligpriserne? Ud over det alment kendte råd om ikke at sætte sig for hårdt i boligen er det værd at overveje mere sikre lånetyper, hvis man er bange for at købe bolig af frygt for, at priserne falder.
Fastforrentede lån giver sikkerhed 🙏🏼
I de seneste mange år har det bedst kunne betale sig vælge variabelt forrentede lån, fordi renterne løbende er faldet og faldet. Men hvis man er risikoavers, kan man overveje at vælge et fastforrentet lån. Udover at være garanteret den samme rente i en længere periode, så har man mulighed for at beskytte sin friværdi i et scenarie, hvor stigende renter får boligpriserne til at falde.
Det skyldes, at obligationskurserne på de bagvedliggende realkreditlån falder i et scenarie med stigende renter. Og når kurserne på en boligejers lån falder, så kan man købe sin gæld tilbage billigere, end hvad lånet udgør i kroner og øre. Lad os tage udgangspunkt i et konkret eksempel.
Nu er den toneangivende rente på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån 1,5 pct. (Se aktuelle renter og kurser hos f.eks. Totalkredit-lån her og læs mere generelt om at finde boliglånskurser her hos Pengejournalen).
Hvis det toneangivende realkreditlån om et par år bliver eksempelvis et 2,5 pct.-lån, så kan kurserne på 1,5 pct.-lånet i den mellemliggende periode være faldet med i omegnen af 10 kurspoint. Så har man i det tilfælde optaget et 30-årigt fastforrentet 1,5 pct.-lån i kurs 97, så vil man rundt regnet kunne barbere over 10 pct. af sin restgæld ved en låneomlægning på grund af rentestigningen.
Årsagen til, at obligationskurserne falder ved rentestigninger, er, at obligationsinvestorerne så skal have sig bedre betalt for at investere i obligationer, hvor renterne er lavere end det generelle markedsniveau.
Beskyttelse af friværdien 🏠
Dermed giver fastforrentede lån altså en beskyttelse af friværdien, hvis boligpriserne falder på grund af stigende boligrenter. Har man omvendt et variabelt forrentet lån er der ikke samme beskyttelse mod rentestigninger. Dertil kommer, at boligejere med variabelt forrentede lån samtidig vil opleve at skulle betale mere i månedlig ydelse, hvis de korte boligrenter stiger.
Man skal huske, at for at indkassere en eventuel kursgevinst kræver det, at man foretager en låneomlægning, medmindre man da ikke står foran at skulle sælge sit hus. En låneomlægning kan hurtigt koste i omegnen af 15.000 kr., plus der kan være et kurstab på det nye lån og en højere rente, hvis det nye lån også er et fastforrentet lån. Man skal i så fald satse på et rentefald for at kunne konvertere nedad igen med et nyt fastforrentet lån, for ellers æder den højere rente kursgevinsten op i det lange løb.
Skrå konvertering kan blive en mulighed 🎢
Alternativt kan man vælge at lave en såkaldt skrå konvertering, hvorved man udskifter sit fastforrentede lån med et variabelt forrentet lån, som Pengejournalen er gået i dybden med i en selvstændig artikel.
Fordelen ved en skrå konvertering er, at man i ovennævnte scenarie både kan barbere en ordentlig luns af restgælden og nedbringe den månedlige ydelse. Det kræver, at korte boligrenter er lavere end de lange boligrenter, og det er de for det meste. Det skyldes, at investorerne som hovedregel skal have en højere rente for at binde deres penge over længere tid.
Ulempen ved en skrå konvertering er, at man ved det variabelt forrentede lån ingen garanti har for, hvad renten på boliglånet bliver i fremtiden. Rentebindingen på et variabelt forrentet lån er således typisk mellem et halvt år og op til 5 år.
Hvis du vil vide mere… 📖
- Står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.
- Her kan du læse mere om, hvad det koster at låne 1 mio. kr. over 30 år.
- Ønsker du at blive klogere på sammenhængen mellem obligationskurser og renter? Så læs denne artikel om, hvor meget kurserne typisk falder, når renten stiger.
- Her kan du læse mere om, hvor gammel den typiske førstegangskøber er.
Konklusion👇
Hvis man er bange for at købe hus af frygt for prisfald på boligmarkedet, kan det være værd at overveje et fastforrentet lån, da man undgår uforudsete rentestigninger, ligesom man får en indbygget beskyttelse af sin friværdi, hvis rentestigninger vil få boligpriserne til at falde.
