Er du i tvivl om, hvilket realkreditlån du skal vælge? Her ser vi nærmere på de nuværende rentesatser på de forskellige typer af boliglån, og hvilke fordele og ulemper der er ved lånene, og hvad man kan vælge afhængig af ens risikoprofil.

Hvad er det bedste realkreditlån i 2023?

Der er mange forskellige muligheder, når det kommer til realkreditlån. Men hvilket lån er det bedste valg? Svaret afhænger af din personlige økonomi og risikoprofil. Her dykker vi ned i, hvilke muligheder der er.

Helt overordnet skelner man groft sagt mellem to lånetyper: fastforrentede lån og variabelt forrentede lån.

Fastforrentede lån er lån, hvor renten er fastlagt i hele lånets løbetid – typisk 20 til 30 år. Denne type lån giver boligejeren en vis stabilitet og forudsigelighed i låneperioden, men renten er typisk højere end på variabelt forrentede lån på det tidspunkt, hvor lånet optages.

Det skyldes, at de investorer, som køber realkreditobligationer, generelt kræver en højere rente for at skulle stille deres penge til rådighed over en længere tidsperiode.

Ved variabelt forrentede lån, også kendt som flekslån, er renten i modsætning til fastforrentede lån kun fastsat i en kortere tidsperiode – f.eks. 6 måneder og op til 5-10 år. Ved variabelt forrentede lån får man altså ny rente på sit lån, når rentebindingen udløber. Her vil den nye rente være afhængig af renteniveauet på det pågældende tidspunkt og dermed afhængig af den generelle økonomiske udvikling.

Variabel eller fast rente?

Når man skal vælge mellem et lån med variabel eller fast rente, skal man helt overordnet overveje ens egen risikovillighed og behov for stabilitet i låneperioden.

Hvis man ønsker at minimere risikoen for stigende renter og samtidig have en vis stabilitet i månedlige ydelser, kan et fastforrentet lån være det bedste valg. Hvis man derimod er villig til at tage lidt mere risiko for potentielt lavere renter, kan et variabelt forrentet lån være det bedste valg.

Hvis du er ramt af stigende renter og gerne vil undesøge, om du kan spare penge på dit boliglån, kan du f.eks. bruge sammenligningstjenester som Mybanker og Findbank, der ved at indhente tilbud fra en lang række banker kan hjælpe dig med at gøre søgningen efter en ny og billigere bank hurtigere og nemmere.

Udover rentesatsen er der også andre faktorer, der kan påvirke valget af boliglån. En vigtig faktor er gebyrer, herunder i særdeleshed bidragssatsen, som er et løbende gebyr, man betaler på realkreditlånet. Bidragssatsen er højere des højere belåning, man har i boligen, ligesom variabelt forrentede lån og afdragsfrihed på boliglånet trækket bidragssatsen op.

Hvad koster det at låne penge til en bolig i 2023?

Lad os nu få nogle tal på bordet, så man kan sammenligne, hvad det koster at låne til en bolig i 2023.

Vi vælger at tage udgangspunkt i boliglån med 30 års løbetid og tager fire af de mest populære lånetyper: F Kort-lån, hvor renten tilpasses hvert halve år. F3-lån, hvor renten tilpasses hvert tredje år. F5-lån, hvor renten tilpasses hvert femte år, samt det 30-årige realkreditlån med fast rente.

På det toneangivende 30-årige lån med fast rente hedder kuponrente pt. 5 pct., og det handles i øjeblikket til over kurs 99. Det betyder, at kurstabet er minimalt. Ved variabelt forrentede lån, hvor renten tilpasses inden for få år, handles kurserne næsten altid meget tæt på kurs 100, fordi de bagvedliggende obligationer snart skal refinansieres. Jo kortere rentebinding, desto tættere vil kursen alt andet lige være på 100.

Det er kun ved F Kort-lånet, at obligationerne refinansieres på et andet tidspunkt end ved rentetilpasningen. Her sker refinansieringen typisk hvert 3-4 år, selvom rentetilpasningen sker hvert halve år. På F Kort-lånet betales der desuden et rentetillæg, som er inkluderet i nedenstående tabel.

Nedenstående tabel inkluderer ikke bidragssatserne på lånet.

Lånetype (løbetid på 30 år med afdrag)	Aktuel rente
F Kort (inkl. rentetillæg)	3,60 %
F3	3,38 %
F5	3,35 %
Fast rente	5 %

Som man af tabellen, er der groft sagt en forskel på i omegnen af 1,5 procentpoint mellem at vælge et variabelt forrentet lån og et lån med fast rente, hvor renten er højest. Man betaler altså ca. 1,5 procentpoint ekstra i rente for at have sikkerhed for, at renten ikke stiger de næste 30 år.

De laveste renter får man ved at vælge et F5- eller F3-lån, hvor renten aktuelt er 3,35-3,38 pct. og dermed lægges fast i henholdsvis fem eller tre år.

F Kort eller fast rente?

Omvendt er renten højere på det helt korte rentetilpasningslån F Kort, som inkl. tillægget ville ligge på ca. 3,6 pct., hvis lånet skulle optages i dag. Når man samtidig inddrager den højere bidragssats på lånet, er den samlede rente kun lidt mere end 1 procentpoint højere end den faste rente på 5 pct.

Således er de samlede årlige omkostninger i procent for det fastforrentede lån pt. 6,2 pct. mod 5 pct. ved et F-Kort lån. Hvis renterne – rent hypotetisk – forbliver uforandrede, svarer det til, at man kommer til at betale knap 1,1 mio. kr. i renter og gebyrer for at låne 1 mio. kr. med det fastforrentede lån, mens de samlede rente og gebyrer for et F-Kort lån ud fra det aktuelle renteniveau vil lande på ca. 850.000 kr., viser beregninger på Totalkredits låneberegner.

Men det er naturligvis svært at sammenligne de to lån, da der er ingen, der kan spå om, hvorvidt den gennemsnitlige korte rente de næste 30 år vil være højere eller lavere, end den er nu.

Her skal man have for øje, at hvis de korte renter falder i slutningen af 2023 og i 2024, så vil det hurtigt blive indlejret i den rente, man betaler for F-Kort lånet, hvorimod man med et lån med fast rente skal foretage en lånekonvertering, som typisk koster over 20.000 kr., for at få glæde af et eventuelt rentefald.

Omvendt vil et scenarie med endnu højere renter ikke ramme dem, der har lån med fast rente, mens det vil ramme de variabelt forrentede lån, når de skal have ny rente.

Om man skal vælge det ene eller andet lån, afhænger altså i høj grad af den enkeltes økonomi og risikoprofil. Hvis man er bange for at måtte gå fra hus og hjem ved eventuelle rentestigninger, er det typisk en fordel at vælge et fastforrentet lån.

Har man omvendt en solid økonomi og kan man leve med rentestigninger, så kan et variabelt forrentet lån være en mulighed, hvis man er villig til at løbe risikoen for en potentiel rentebesparelse over hele lånets løbetid.

Med til billedet hører, at der er strengere krav til kundernes økonomi, hvis der er tale om et lån med variabel rente, og derfor er det ikke alle kunder, der kan blive kreditgodkendt til et lån med variabel rente.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Vil du gerne blive klogere på fordele og ulemper ved F-Kort lån, kan du fortsætte læsningen i denne artikel af Pengejournalen.

• Her kan du læse mere om de største realkreditinstitutters aktuelle renteprognoser.

• Her kan du læse mere om Cita3-renten, og hvilken rolle den spiller for bestemte boliglån.

• Står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

• Her kan du læse mere om, hvad realkreditinstitutter er, og hvordan de tjener penge.

• Ønsker du at læse mere om fordele og ulemper ved en opkonvertering af realkreditlån, kan du tjekke linket til denne artikel ud hos Pengejournalen.

• Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.

Konklusion👇

• Om du skal vælge et lån med variabel eller fast rente, afhænger af mange ting, herunder din risikoprofil og om din privatøkonomi kan klare rentestigninger.