Har du ekstra penge til overs, som du overvejer at bruge på at afdrage ekstra på dit boliglån, kan du i denne artikel blive klogere på, hvordan man gør, og hvorfor det kan give god mening i det nuværende rentemiljø.
Resumé 💡
- Det er muligt at betale ekstra af på sit realkreditlån. Det bliver også kaldt en delvis indfrielse af realkreditlånet og et ekstraordinært afdrag. Realkreditinstituttet kan sætte grænser for, hvor meget man som minimum skal betale af for at foretage en delvis indfrielse af lånet.
- Har man et fastforrentet lån med 1-3 pct. i rente, er der aktuelt mulighed for at score en skattefri kursgevinst, da man kan købe sin boliggæld billigere tilbage på grund af store fald i boligobligationernes kurser.
Betale ekstra af på boliglån
Findes der et sikkert afkast? Altså et afkast, hvor man ikke risikerer noget, men samtidig opnår et afkast sammenlignet med at have penge stående på bankbogen? Lyder det for godt til at være sandt?
Hvis der er nogen, der taler om risikofrie afkast på finansmarkederne, skal man som regel løbe langt væk, da afkast og risiko som grundregel altid hænger tæt sammen. Men der er faktisk en undtagelse på boligmarkedet, hvis man et fastforrentet lån med en lav kuponrente. Man kan således få et skattefrit afkast ved at foretage et ekstraordinært afdrag på et fastforrentet boliglån, hvor de bagvedliggende kurser er faldet. Her ser vi nærmere på, hvordan det hænger sammen.
Hvorfor kan man få en risikofri kursgevinst?
Stigningerne i de lange boligrenter og kursfaldene i de bagvedliggende obligationer har fået mange boligejere til at undersøge, om det kan lade sig gøre at foretage et ekstraordinært afdrag på boliglånet og på den måde score en skattefri kursgevinst.
Regnestigningerne medfører således, at boligejere med fastforrentede lån med kuponrente på 1-3 pct. kan indkassere kursgevinster, da kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet. Når det sker, kan man købe sin boliggæld billigere tilbage, f.eks. ved en låneomlægning eller et ekstraordinært afdrag på boliggælden.
Som Pengejournalen tidligere har beskrevet, kan der være både fordele og ulemper ved at foretage en låneomlægning for at indkassere kursgevinsten. De fleste danskere har således ikke råd til at betale alt gælden ud på en gang, og derfor skal man typisk optage et nyt lån. Her er udfordringen, at hvis man vælger en opkonvertering til et nyt lån med en højere fast rente, så er man afhængig af, at renten efterfølgende falder for, at regnestykket går op.
Ellers bliver provenuet ædt op af stigende rentebetalinger. Og vælger man en såkaldt skrå konvertering, hvor man går fra fast til variabel rente, så får man en anden risikoprofil, da den korte rente så efterfølgende risikerer at stige yderligere.
Der findes dog en smart finte, som er gået lidt under radaren. Hvis man har frie midler stående, man ikke skal bruge til noget, kan man foretage en delvis indfrielse af lånet og score en kursgevinst på den del af lånet, man betaler tilbage – helt uden at løbe nogen risici.
Kan man betale ekstra af på sit realkreditlån?
Man kan godt betale ekstra af på sit realkreditlån, og det kaldes også et ekstraordinært afdrag eller en delvis indfrielse af sit realkreditlån. Det koster typisk i omegnen af 1000 kr. og er derfor langt billigere end en egentlig låneomlægning, der hurtigt løber op i 20.000 kr. for omlægning af et typisk boliglån, som Pengejournalen tidligere har beskrevet.
- Eksempel på ekstraordinært afdrag på boliglån: Hvis man f.eks. har et realkreditlån på 3 mio. kr. med en løbetid på 30 år og en fast rente på 1 pct. Så er den aktuelle kurs i omegnen af 74. Det betyder, at for hver 74 kr., som man som boligejer afdrager ekstraordinært på lånet, så ryger der 100 kr. af restgælden. Man indkasserer med andre ord et sikkert afkast på over 20 pct. Det kaldes også en kursgevinst, og der skal ikke betales skat af kursgevinster, når du laver denne manøvre med et fastforrentet realkreditlån.
Kan det betale sig at afdrage ekstra?
Inden man begynder at betale ekstra af på sit realkreditlån, skal man undersøge, hvor stor en kursgevinst man har udsigt til, da ulempen er, at man mister den likviditet og fleksibilitet, som det giver at have kontanter stående på bankbogen. Man skal som boligejer eksempelvis have penge nok til uforudsete situationer, forsikringer, boligskat og terminerne.
Man skal altså grundigt overveje, om man skal bruge de pågældende penge i de kommende år. Hvis man ikke skal det, og man samtidig ikke mener, at man kan forrente dem bedre andre steder – hvilket er svært, når man samtidig har in mente, at man ikke løber nogen investeringsmæssig risiko ved et ekstraordinært afdrag – er det bestemt en overvejelse værd at foretage en ekstraordinær indfrielse af sit realkreditlån.
Hvad koster en delvis indfrielse af boliglån?
Her følger priserne over en delvis indfrielse af realkreditlån hos de fire store realkreditinstitutter.
| Realkreditinstitut | Pris for ekstraordinært afdrag |
| Totalkredit | 750 kr. |
| Nordea | 750 kr. |
| Realkredit Danmark | 750 kr. |
| Jyske Kredit | 750 kr. |
Derudover skal man altid huske at spørge sin bank, om den pålægger ekstra udgifter end ovennævnte i forbindelse med ekstraordinære afdrag, ligesom man skal forhøre sig i forhold til, om indfrielsen skal ske på et bestemt tidspunkt for at undgå yderligere omkostninger.
Hvis du vil vide mere… 📖
- Er du interesseret i at vide mere om, hvordan boligpriserne har udviklet sig på landsplan i den senere tid, kan du læse mere her hos Pengejournalen.
- Eller står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.
- Ønsker du at blive klogere på forskellige typer af lånekonverteringer, kan du bl.a. læse om, hvad skrå og lodrette konverteringer af realkreditlån er i denne artikel hos Pengejournalen.
Konklusion👇
- Den kraftige stigning i de lange boligrenter åbner for, at mange boligejere kan opnå en skattefri kursgevinst ved at betale ekstra af på deres realkreditlån gennem en delvis indfrielse.
