Overvejer du at omlægge et fastforrentet lån med 1 pct. i rente til et fastforrentet lån med 4 pct. i rente, så kan du i denne artikel blive klogere på fordele og ulemper.
Resume 💡
- Omlægning af boliglån kan reducere restgælden markant. Men hvis renten ikke efterfølgende falder, kan en opkonvertering betyde millioner i ekstra renteudgifter.
- Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med 4 pct. i rente indebærer, at man skal betale over 2,5 mio. kr. alene i renter og gebyrer, hvis man holder lånet ud i hele dets løbetid.
Omlægning af boliglån til højere rente
Kursudviklingen på realkreditobligationer kan åbne for op- og nedkonverteringer, skrå konverteringer og ekstraordinære afdrag, som kan være med til at nedbringe ens boliggæld.
Mange boligejere går i disse dage med overvejelser om, hvorvidt man skal omlægge sit fastforrentede boliglån på f.eks. 1 pct. i rente til det toneangivende 4 procentslån med fast rente. Boligejerne er lokket af muligheden for at skære en betydelig del af restgælden, da mange boligejere med fastforrentede 0,5-1 pct. lån i øjeblikket har mulighed for at skære i omegnen af 20-30 pct. af deres restgæld, afhængig af den enkelte lånetype, og om der er afdragsfrihed i lånet eller ej.
Har man et fastforrentet lån på 1 pct. i rente med afdrag, som er 3 mio. kr., kan man aktuelt skære knap 700.000 kr. af lånet ved en omlægning. Det skyldes, at man kan købe sin boliggæld billigere tilbage på grund af de store kursfald på realkreditobligationerne, der er sket, i takt med at de lange boligrenter er steget betragteligt.
I finansverdenen taler man om, at der ikke findes nogen “gratis frokost.” Underforstået at der altid følger nogle ulemper eller risici ved en given investering. Hvis man f.eks. vil opnå et højt afkast, løber man alt andet lige større risici, end hvis man kan stille sig tilfreds med et lavt afkast.
Eksempel på opkonvertering af boliglån
Det samme gælder, når man omlægger boliglån, f.eks. gennem en opkonvertering. Hvis man eksempelvis ønsker at opkonvertere sit boliglån fra 1 pct. i fast rente til 4 pct. i fast rente, kan man godt nok skære en betydelig del af sin restgæld, men ens forventede rentebetalinger stiger tilsvarende.
I nærværende eksempel har vi brugt Totalkredits låneberegner. Og her koster det over 2,5 mio. kr. i renter og gebyrer at låne 3 mio. kr. til 4 pct. i fast rente henhover en 30 årig periode. De 2,5 mio. kr. overstiger altså langt de penge, man indkasserer i kursgevinst ved at omlægge lånet.
Derfor er kalkulen da også ved den manøvre, at man skal forvente, at de lange boligrenter falder inden for en overskuelig fremtid på f.eks. 5-10 år. I så fald kan man foretage en nedkonvertering til et lån med en lavere fast rente. Hvis ikke rentefaldet indtræffer, bliver kursgevinsten ædt op af de større renteudgifter, man får gennem låneomlægningen.
Samtidig skal man gøre op med sig selv, om man har luft i sin privatøkonomi til at betale den højere månedlige ydelse. I det konkrete regneeksempel har boligejeren med et lån på 4 pct. i fast rente en månedlig ydelse på cirka 16.400 kr. før skat og kundekroner. Dertil kommer boligskatter, ejerudgifter etc. oveni.
Skrå konvertering
Hvis man ikke er interesseret i den model, kan man overveje at foretage en såkaldt skrå konvertering, hvor man går fra et lån med fast rente til variabel rente. På den måde indkasserer man også kursgevinsten, dvs. reduktionen af restgælden, uden at den månedlige ydelse ændrer sig lige så meget.
Den månedlige ydelse på et Fkort realkreditlån på 3 mio. kr. hos Totalkredit er til sammenligning kun 11.300 kr. før skat og kundekroner. De samlede renter og gebyrer er – vurderet på baggrund af den nuværende rentesituation – knap 700.000 kr. Men det beløb kan hen ad vejen vokse sig meget større, hvis de korte boligrenter stiger endnu mere.
Ved et Fkort-lån er renten kun fastfast de næste 6 måneder, og dermed vil ens månedlige ydelser svinge i takt med det aktuelle niveau for de korte renter, der i høj grad er påvirket af den toneangivende rente hos Den Europæiske Centralbank. Man skal altså have en betydelig buffer i sin økonomi for at kunne lave den såkaldte skrå konvertering. Og det skal man ikke kun gøre op med sig selv, om man har. Ved et variabelt forrentet lån er bankens og realkreditinstituttets kreditvurdering af privatøkonomien også strengere.
Hvad enten man vælger den ene eller anden løsning – eller man vælger at beholde og glæde sig over sit lån med en lav fast rente – så er en ting sikker: Nemlig, at bankerne og realkreditinstitutterne er sikre på at tjene penge, når boligejerne foretager lånekonverteringer, og finansinstitutterne løber ingen risici. Det skal man have i baghovedet, når man tager en snak med sin bankrådgiver om, hvorvidt en lånekonvertering vil give mening eller ej.
Aktuelle obligationskurser
Ønsker du at foretage en låneomlægning?
Man kan se aktuelle kurser på 30-årige fastforrentede lån med afdrag hos Totalkredit i nedenstående opgørelse, som Pengejournalen har foretaget på baggrund af data fra Fondsbørsen (Nasdaq OMX Nordic).
| 30-årige fastforrentede lån med afdrag hos Totalkredit | Aktuel kurs |
| Kuponrente 0,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 1 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 1,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 2 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 2,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 3 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 3,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 4 pct. | Link til kurs |
Hvis du vil vide mere…
- Læs mere om, hvordan du finder kurserne på realkreditobligationerne, og hvordan du forstår tallene.
- Læs mere om, hvordan du ved at foretage et ekstraordinært afdrag på visse fastforrentede lån kan opnå en skattefri kursgevinst.
- Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at opkonvertere et fastforrentet boliglån.
- Læs mere om, hvor meget man som tommelfingerregel kan låne til huskøb.
- Læs mere om, hvordan man kan skære en stor luns af sit boliglån med en såkaldt skrå konvertering.
- Læs mere om aktuelle renter og kurser på realkreditlån.
- Læs mere om, hvor meget det typisk koster at omlægge sit boliglån.
Konklusion
- Det er en særdeles spekulativ øvelse at foretage en opkonvertering af sit fastforrentede lån, da man skal satse på, at renten efterfølgende vil falde inden for en overskuelig fremtid. Ellers ædes ens kursgevinst op af stigende rentebetalinger.
