Står du overfor at skulle træffe en beslutning om, hvilken type realkreditlån der er det rette for dig lige nu? Her belyser vi de nuværende rentesatser for en række forskellige boliglån samt udforsker muligheder og faldgruber ved forskellige lånemuligheder.

Sådan finder du det bedste realkreditlån i 2023

Står du overfor at købe din drømmebolig, eller overvejer du at omlægge dit nuværende boliglån? At navigere i boliglånsmarkedet kan være en udfordring, og det er vigtigt at træffe det rette valg, der passer til din økonomiske situation og risikoappetit.

De seneste år har været præget af kraftige rentestigninger, hvilket har medført fald i boligpriserne. Men i løbet af 2023 har vi set boligmarkedet genvinde sin styrke, og priserne er så småt begyndt at stige igen, rapporter bl.a Arbejdernes Landsbank. Antallet af handler er stigende, hvilket kan indikere, at flere lokkes tilbage eller ind på boligmarkedet. Men situationen er stadig, at renterne er markant højere, end de var for blot få år siden.

Når det kommer til boliglån, er der mange muligheder at vælge imellem. Men hvilket lån er det mest fordelagtige? Svaret afhænger af din personlige økonomi og risikoprofil.

Generelt kan man opdele lån i to kategorier: fastforrentede lån og variabelt forrentede lån.

Fastforrentede lån er lån, hvor renten er låst fast i hele lånets løbetid – typisk 20 til 30 år. Denne type lån giver boligejeren en vis stabilitet og forudsigelighed i låneperioden, men renten er typisk højere end på variabelt forrentede lån på det tidspunkt, hvor lånet optages.

Variabelt forrentede lån, også kendt som flekslån, er lån, hvor renten kun er fastsat i en kortere tidsperiode – f.eks. 6 måneder og op til 5-10 år. Ved variabelt forrentede lån får man altså en ny rente på sit lån, når rentebindingen udløber. Den nye rente vil være afhængig af renteniveauet på det pågældende tidspunkt og dermed afhængig af den generelle økonomiske udvikling.

Hvilken rentebinding skal jeg vælge?

Når man skal vælge mellem et lån med variabel eller fast rente, skal man overveje sin egen risikovillighed og behov for stabilitet i låneperioden.

Hvis man ønsker at minimere risikoen for stigende renter og samtidig have en vis stabilitet i månedlige ydelser, kan et fastforrentet lån være det bedste valg. Hvis man derimod er villig til at tage lidt mere risiko for potentielt lavere renter, kan et variabelt forrentet lån være det bedste valg.

Udover rentesatsen er der også andre faktorer, der kan påvirke valget af boliglån. En vigtig faktor er gebyrer, herunder i særdeleshed bidragssatsen, som er et løbende gebyr, man betaler på realkreditlånet. Bidragssatsen er højere des højere belåning, man har i boligen, ligesom variabelt forrentede lån og afdragsfrihed på boliglånet trækker bidragssatsen op.

Eksempler på valg af boliglån

Lad os nu se på, hvad det koster at låne til en bolig i 2023.

Vi tager udgangspunkt i boliglån med 30 års løbetid og ser på fire af de mest populære lånetyper: F Kort-lån, hvor renten tilpasses hvert halve år. F3-lån, hvor renten tilpasses hvert tredje år. F5-lån, hvor renten tilpasses hvert femte år, samt det 30-årige realkreditlån med fast rente.

På det toneangivende 30-årige lån med fast rente er kuponrenten pt. 5 pct., og det handles i øjeblikket til over kurs 99. Det betyder, at kurstabet er minimalt. Ved variabelt forrentede lån, hvor renten tilpasses inden for få år, handles kurserne næsten altid meget tæt på kurs 100, fordi de bagvedliggende obligationer snart skal refinansieres. Jo kortere rentebinding, desto tættere vil kursen alt andet lige være på 100.

De mest rentefølsomme lån vs. lang rentebinding

Omvendt er renten højere på det helt korte rentetilpasningslån F Kort, som inkl. tillægget ville ligge på 4,1 pct., hvis lånet skulle optages i dag. Når man samtidig inddrager den højere bidragssats på lånet, er den samlede rente kun knap 1 procentpoint lavere end den faste rente på 5 pct.

Således er de samlede årlige omkostninger i procent for det fastforrentede lån pt. i omegnen af 6 pct. mod i omegnen af 5 pct. ved et F-Kort lån. Imidlertid er det naturligvis svært at sammenligne de to lån, da der er ingen, der kan forudsige, om den gennemsnitlige korte rente de næste 30 år vil være højere eller lavere, end den er nu.

Både de korte og lange renter er steget markant, og aktuelt er der ikke den store forskel i renten ift., om man vælger et lån med fast eller variabel rente. Særligt ikke når man også tager højde for de højere bidragssatser på lån med variabel rente.

Her skal man have for øje, at hvis de korte renter falder i slutningen af 2023 og i 2024, så vil det hurtigt blive indlejret i den rente, man betaler for F-Kort lånet, hvorimod man med et lån med fast rente skal foretage en lånekonvertering.

De helt korte renter som eksempelvis på F-kort lån er stærkt påvirket af Den Europæiske Centralbanks (ECB) pengepolitik. Hvis ECB formår at bringe inflationen ned på et normalt og stabilt niveau omkring de 2 pct. på tværs af eurozonen, vil der også være plads til, at man senere kan sænke renterne igen. Der er endda eksperter, der mener, at vi er på vej mod en recession og muligvis deflation, dvs. generelt faldende priser. Et sådant scenarie kan tvinge ECB til hurtigt at sænke renterne.

Omvendt vil et scenarie med endnu højere renter, end vi har nu, ikke ramme dem, der har lån med fast rente, mens det vil ramme de variabelt forrentede lån, når de skal have ny rente. Så om man skal vælge det ene eller andet lån, afhænger altså i høj grad af den enkeltes økonomi og risikoprofil.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Her kan du læse mere om de største realkreditinstitutters aktuelle renteprognoser.

• Her kan du læse mere om Cita3-renten, og hvilken rolle den spiller for bestemte boliglån.

• Står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

• Her kan du læse mere om, hvad realkreditinstitutter er, og hvordan de tjener penge.

• Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, hvor man går fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente, kan du læse mere om det i denne artikel.

• Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at bo i en bolig til 1 mio. kr., har Pengejournalen også beskrevet det emne grundigt.

Konklusion 👇

• Om du skal vælge et lån med variabel eller fast rente, afhænger af mange ting, herunder din risikoprofil og om din privatøkonomi kan klare rentestigninger.

---