Fordele og ulemper ved en opkonvertering af realkreditlån

You are currently viewing Fordele og ulemper ved en opkonvertering af realkreditlån

Overvejer du at opkonvertere dit boliglån? I så fald bør du sætte dig grundigt ind i fordele og ulemper ved at foretage låneomlægning til et boliglån med højere fast rente.

Resume 💡

  • Fordelen ved en opkonvertering er, at boligejere med fastforrentede lån med lave kuponrenter kan skære en betydelig luns af deres restgæld. Ulempen er, at man skal satse på, at de lange boligrenter igen vil falde, for ellers bliver den skattefri gevinst i det lange løb spist op af højere renteudgifter på boliglånet.

Er en opkonvertering en god idé?

Et spørgsmål, som mange boligejere med fastforrentede lån, stiller sig selv i øjeblikket, er, om man skal lade sig overvinde at fristelsen og foretage en låneomlægning. For har man et fastforrentet lån med en lav kuponrente, er der aktuelt mulighed for at skære en betydelig del af restgælden, som Pengejournalen tidligere beskrevet.

I denne artikel ser vi nærmere på, hvilke generelle fordele og ulemper der er ved at foretage en opkonvertering af sit boliglån. Det vil sige, at man omlægger sit realkreditlån til et nyt fastforrentet lån med højere rente. Den manøvre kaldes også en lodret konvertering. Lad os først se på fordelene ved en opkonvertering.

Fordele ved en opkonvertering af realkreditlån

Det virker måske lidt kontraintuitivt, at der er fordele ved at gå fra et lån med en lav rente til et lån med en højere rente. Men det kan der ikke desto mindre være, og her nævner vi de typiske fordele ved en opkonvertering.

  • Skattefri reduktion af restgæld: Den helt store fordel er, at de stigende lange boligrenter og tilsvarende fald i obligationskurserne betyder, at man kan købe sin boliggæld billigere tilbage, hvis man har et fastforrentet lån med en lav kuponrente, f.eks. 0,5-2,5 pct. i rente. Aktuelt kan man f.eks. barbere cirka 20 pct. af sin restgæld, hvis man foretager en opkonvertering fra et fastforrentet 1 pct. realkreditlån til det toneangivende 4 procentslån. Det skyldes, at den bagvedliggende obligations kurs på lånet er faldet til kurs 79, hvorfor man kun betaler 79 kr. for hver 100 kr., man indfrier af sit boliglån. Der er tale om en kursgevinst, som ikke skal beskattes ved fastforrentede lån. Du kan finde aktuelle obligationskurser i denne liste af Pengejournalen.
  • Man bevarer mulighed for yderligere reduktion af restgæld: En anden fordel ved en opkonvertering er, at man bevarer muligheden for at kunne skære yderligere af sin restgæld, hvis renten skulle fortsætte opad. I så fald vil kurserne falde på de bagvedliggende obligationer, og derfor kan man igen høvle af restgælden ved at foretage samme manøvre – en opkonvertering. Hvis man laver en skrå konvertering, hvor man overgår til variabelt forrentede lån, hvor renten løbende tilpasses, så mister man groft sagt den mulighed, der også er kendt som en friværdibeskyttelse. Forstået på den måde, at hvis boligpriserne falder som følge af rentestigninger, så er ens friværdi beskyttet, da man ved en låneomlægning kan minimere sin restgæld og i den bedste af alle verdener komme ned under eller i nærheden af samme belåningsgrad som før prisfaldet.
  • Man kender worst case-scenariaet: Når man foretager en opkonvertering, skal man satse på, at de lange boligrenter før eller siden vil falde igen. For ellers bliver den gevinst, man opnår ved opkonverteringen, på et tidspunkt ædt op af de stigende renteudgifter, man får som følge af den højere kuponrente på lånet, man optager. Men selv hvis renterne ikke falder igen, kan man godt se det som en fordel ved en opkonvertering, at man kender sin fremtidige ydelse. Hvis man overgår til et variabelt forrentet lån, hvor renten løbende tilpasses, kender man ikke sin fremtidige ydelse, og man skal derfor håbe på, at renten ikke stiger yderligere. Foretager man en opkonvertering, kan man med andre ord gøre op med sig selv – og sin rådgiver – om man har råd til at betale den højere ydelse potentielt mange år ud i fremtiden.

Ulemper ved opkonvertering af realkreditlån

  • Afhængig af rentefald: Den store – og altoverskyggende – ulempe ved en opkonvertering er, at man skal satse på, at de lange boligrenter før eller siden falder igen. Hvis det ikke sker, så mister man som sagt den kursgevinst, dvs. reduktion af restgælden, som man opnåede gennem låneomlægningen på grund af de højere renteudgifter og dermed den højere månedlige ydelse. Din bankrådgiver eller en uvildig rådgiver (se f.eks. Forbrugerrådet Tænks guide til uvildige rådigvere) kan foretage konkrete beregninger på, hvor mange år der maksimalt må gå, før et givent rentefald skal være indtruffet. Ikke nok med at kursgevinsten kan blive ædt op, så kan man også risikere, at den samlede regning for manøvren bliver større end kursgevinsten som følge af de højere renteudgifter – hvis altså der ikke opstår et fald i de lange boligrenter, efter man foretager låneomlægningen.
  • Høje gebyrer: En anden – og ofte overset – ulempe ved en opkonvertering er, at man er afhængig af minimum to låneomlægninger af sit realkreditlån, før øvelsen giver mening. Først en konvertering til et lån med en højere rente, inden man skal satse på, at renten falder, og at man konvertere til et fastforrentet lån med en lavere rente. Dvs. to låneomlægninger – som minimum. Og det er ikke billigt. Som Pengejournalen tidligere har beskrebet, så koster det typisk i omegnen af 20.000 kr. at foretage en låneomlægning af et lån på 3 mio. kr. Omkostninger til låneomlægningerne sammenlagt med kurstabet på de nye lån, man optager, kan altså hurtigt løbe op i mange penge.

Hvis du vil vide mere… 📖

Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.

Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, er denne artikel hos Pengejournalen helt sikkert noget for dig.

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion👇

  • Der er en en række fordele og ulemper ved en opkonvertering af ens realkreditlån, som man nøje skal overveje, inden man foretager en låneomlægning.