Er du interesseret i at blive klogere på fordele og ulemper ved det mest rentefølsomme lån? Her ser vi nærmere på F-kort lånet, som får ny rente hvert halve år.

Resume 💡

• F-kort lånet (Totalkredit) er det lån med størst renterisiko, da renten løbende tilpasses hvert halve år, og både kan stige og falde. Lånet har den laveste rente på markedet, men der er ingen garanti for, at det fortsætter.

• Renten på F-kort følger den såkaldte Cita 6-rente og er i høj grad styret af den toneangivende rentesats hos Den Europæiske Centralbank.

Lånet med største renterisiko

Står du og skal omlægge lån, eller overvejer du at købe ny bolig?

Et af de produkter, som i så fald er på hylderne hos realkreditinstitutterne, er lånet med største renterisiko, hvor renten typisk fastsættes hvert halve år.

Hos Totalkredit/Nykredit hedder lånet F-kort, mens det hos Nordea Kredit hedder Kort Rente, og Flexkort går det under hos Realkredit Danmark. Jyske Kredit tilbyder et lignende lån kaldet Jyske Kort Rente, men her fastsættes renten hver tredje måned.

Herfra vil vi blot omtale denne type lån som et F-kort lån, der tilbydes af Totalkredit/Nykredit, der er landets største realkreditinstitut. De fire lån minder meget om hinanden med den forskel, at renten fastsættes to – og ikke fire gange – årligt ved Jyske Kort Rente.

Hvad er et F-kort lån?

På et F-kort lån fastsættes renten hver 6. måned. Det sker ved udgangen af juni og december i et givent år. Alt afhængig af udviklingen i den korte rente så kommer boligejerne med dette lån altså til at betale mere eller mindre i deres månedlige ydelse, når renten bliver fastsat på ny.

Udover renten så betaler boligejere med et F-kort lån – som ved alle andre realkreditlån – også en bidragssats, som er et gebyr til realkreditinstituttet. Gebyret fastsættes på baggrund af den belåningsgrad, man har i huset. F.eks. om lånet svarer til 80 pct., 70 pct. eller 60 pct. af boligens værdi. Jo lavere belåningsgrad jo lavere bidragssats – og i sidste ende jo lavere månedlig ydelse.

F-kort lånet er struktureret lidt anderledes end de øvrige variabelt forrentede lån, herunder F1-, F3- og F5-lån, hvor renten fastsættes henholdsvis hvert år, hvert tredje år og hvert femte år. Refinansieringen af obligationerne er således ikke fastlagt ved F-kort. Det sker typisk hvert 3.-5. år, men det er helt op til realkreditinstituttet. Refinansiering vil sige, at realkreditinstituttet går ud og finder nye investorer, som vil købe obligationerne.

Ved hver refinansiering fastlægges der et tillæg, som kommer oven i renten og bidragssatsen, som boligejeren skal betale for lånet. Hvis man skal ud og have et F-kort lån nu, er de samlede omkostninger i procent (ÅOP) typisk over 4 pct., hvis realkreditbelåningen er 80 pct. af boligens værdi.

Til sammenligning er de samlede omkostninger i pct. i omegnen af 5 pct. for et fastforrentet lån med en kuponrente på 4 pct. baseret på de aktuelle data fra Totalkredit. Det er altså på ingen måde billigt at låne penge til en bolig i dag sammenlignet med renterne for blot få år siden.

Hvis du er ramt af stigende renter og gerne vil undersøge, hvordan du får det billigste mulige boliglån, kan du f.eks. bruge sammenligningstjenester som Mybanker og Findbank, der ved at indhente tilbud fra en lang række banker kan hjælpe med at gøre søgningen efter en ny og billigere bank hurtigere og nemmere.

Hvilken kurs kan man indfri F-kort til?

F-Kort kan hele tiden indfries til markedskurs, hvilket vil sige, at indfrielsesbeløbet, dvs. det man skal betale til instituttet, både kan være større og mindre end restgælden.

Totalkredit oplyser i sit faktaark om lånet, at når obligationerne skiftes, kan man med to måneders varsel opsige lånet til kurs 100, dvs. uden kurstab på lånet. Perioden frem til obligationerne skiftes er højst 10 år, lyder det, men aktuelt er refinansieringsperioden tre år. I øjeblikket kan man altså komme ud af lånet til kurs 100 minimum hvert tredje år, men det er som nævnt realkreditinstituttet, som fastsætter refinansieringsperioden.

Hvad er ulempen? (Og hvad er risikoen?)

• Ingen fast ydelse: Den store ulempe ved et F-kort lån er, at man kun kender sin faste månedlige ydelse seks måneder ud i fremtiden.
  
  Hvis den korte rente stiger markant, er risikoen, at man kan komme til at skulle betale markant mere i løbende omkostninger for at finansiere sin bolig. Indtil videre er den korte rente kun steget i begrænset omfang, men der er ingen garanti for, at den korte rente vil forblive relativ lav i fremtiden.
  
  Det er altså ikke et lån for boligejere, som frygter for deres nattesøvn ved rentestigninger. Som følge af den korte rentebinding er realkreditinstitutterne også underlagt strengere krav, når de skal kreditgodkende boligejere/købere til denne type lån sammenlignet med lån med fast rente.

• Rentetillæg: En anden ulempe er, at man ikke kender størrelsen på det løbende rentetillæg, som betales til obligationsinvestorerne, når obligationerne skal refinansieres. Det afhænger af den konkrete udvikling på obligationsmarkedet.

• Ingen friværdibeskyttelse: En tredje ulempe er, at der ikke er nogen indbygget friværdibeskyttelse i tilfælde af rentestigninger som ved fastforrentede lån. Læs mere om friværdibeskyttelse i denne artikel af Pengejournalen.

Hvad er fordelen ved et F-kort lån?

• Laveste rente her og nu: Fordelen ved et F-kort lån er, at man får et lån med den aktuelt lavest mulige rente (medmindre man vil påtage sig et enormt og uhensigtsmæssigt kurstab på eksempelvis et fastforrentet lån, der er muligt i nogle meget begrænsede tilfælde). Ser man tilbage, har renten på kort rente-lånet været fordelagtig, da den langt hen ad vejen har været negativ. Det er den dog ikke mere, selvom den i et langt, historisk perspektiv fortsat er relativ lav.

• Fleksibelt lån: En anden fordel ved et F-kort lån er, at det er meget fleksibelt. Man kan således løbende tilpasse løbetiden på lånet (15-30 år), og man kan også få afdragsfrihed på lånet i op til 10 år.
  
  Det kræver ikke en låneomlægning men koster et mindre gebyr. Når renten er lavere på et F-kort lån end eksempelvis et 30-årigt fastforrentet lån, er det, fordi investorerne – for det meste – kræver en højere rente for at binde deres penge mange år ud i fremtiden end blot nogle få måneder.
  
  Men det er ikke ensbetydende med, at den korte rente ikke potentielt kan stige markant. Således er det dét værktøj, som centralbankerne kan bruge, hvis de skal tæmme høj inflation, som aktuelt er et problem i hele Europa.

• Relativ lav bidragssats: Bidragssatsen på F-kort lånet er lavere end på mange af de andre variabelt forrentede lån, herunder det sammenlignelige F1-lån.

Bidragssats for F-kort

Bidragssatsen for F-kort fastsættes ved låneoptagelsen efter, hvor stor en belåningsgrad der er tale om. Nedenfor ses en tabel for, hvad bidragssatsen er for en belåningsgrad på 40 pct., 60 pct. og 80 pct. Eksempelvis er bidraget 0,9 pct. af lånets størrelse, hvis der er tale om en belåning på 80 pct. af boligens værdi, og der betales afdrag på lånet.

Belåningsgrad	Bidragssats for F-Kort	Tillæg for afdragsfrihed
40 pct.	0,69	0,17
60 pct.	0,86	0,3
80 pct.	0,9	0,33

Hvad har betydning for Cita 6-rentens udvikling?

Renten på F-kort følger konkret den såkaldte Cita 6-rente, som er en rentesats, som bankerne bruger, når de låner penge af hinanden. Cita 6 er i høj grad præget af den toneangivende rentesats hos Den Europæiske Centralbank (ECB), fordi vi i Danmark fører en fastkurspolitik over for euroen.

Med andre ord så skal man altså sætte sin lid til, at ECB ikke får behov for at sætte sin rente meget mere op, når man optager et F-kort lån. I modsætning til eksempelvis enkeltstående lande som USA og Storbritannien, så skal ECB ikke kun tage hensyn til den økonomiske udvikling i ét land.

Både den amerikanske centralbank, FED, og ECB har hævet renten flere gange i 2022 og 2023. Men ECB har ikke lavet lige så store rentestigninger endnu.

En årsag er ifølge visse eksperter, at når ECB hæver renten, så stiger renten på eurolandenes statsgæld, og særligt et land som Italien vil få problemer med at servicere udgifterne for sin statsgæld, hvis ECB hæver renten for hurtigt og meget.

Derudover kan hurtige renteløft også få store konsekvenser for mange europæiske landes boligmarkeder. Således er toppen af de sidste års prisstigninger på boligmarkedet herhjemme allerede blevet skåret af, hvilket i høj grad skyldes udviklingen i renterne.

Hvis du ønsker at vide, hvad din bolig er værd, hvis du f.eks. går med salgstanker, tilbyder bl.a. EDC et gratis og uforpligtende salgstjek, hvor du kan få svar på, hvad din bolig kan sælges for lige nu.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Læs mere om, hvad der skal til for, at du kan få nedbragt din bidragssats på dit boliglån.

• Læs mere om fordele og ulemper ved op- og nedkonvertering af realkreditlån.

• Læs om, hvordan et ekstraordinært afdrag på dit fasforrentede boliglån kan give dig et skattefrit afkast.

• Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at betale boliglånet helt ud.

• Læs mere om, hvorfor restgælden falder på et fastforrentet lån, når renten stiger, hvis man foretager en konvertering.

Konklusion 👇

• Ved et F-kort lån får man den lavest mulige ydelse her og nu, men der er ingen garanti for, at det fortsætter, da renten løbende tilpasses hvert halve år og dermed både kan stige og falde. Lånet henvender sig altså til boligejere, som kan tåle potentielt store udsving i den månedlige ydelse.

---