Er du før stødt på begrebet indlåsningseffekt, og har du undret dig over, hvad det betyder? Her ser vi nærmere på, hvad begrebet dækker over, og hvorfor man skal undgå at optage et realkreditlån i en obligationsserie, som oplever indlåsningseffekt.
Resume 💡
- Indlåsningseffekt opstår typisk, når en obligationsserie er lille, hvilket kan medføre, at relativt få investorer ejer de udstedte obligationer. Det betyder, at man kan komme til at indfri lånet til en højere kurs, end hvad der ville have været tilfældet i en obligationsserie uden denne effekt.
Derfor kan indlåsningseffekt blive et problem for boligejere
Når man optager et nyt boliglån, er et af det forhold, man skal være opmærksom på, om der er risiko for, at der opstår en såkaldt indlåsningseffekt i den bagvedliggende obligationsserie.
Indlåsningseffekt opstår typisk, når en obligationsserie er lille, og obligationerne er ejet af relativt få investorer. Som tommelfingerregel siger man, at en obligationsserie skal være på mindst 4-5 mia. kr., før den er likvid.
Likviditet betyder i det her tilfælde, at tilpas mange investorer ejer obligationerne og er parat til at sælge dem, hvis boligejerne ønsker at indfri deres lån, dvs. tilbagebetale deres gæld, evt. for at optage et andet lån.
Hvis man har et fastforrentet lån, kan man altid indfri det til kurs 100. Det vil sige, at der er et øvre loft for, hvor meget man skal betale obligationsinvestorerne for at indfri sit lån.
Alligevel kan indlåsningseffekt være relevant at have for øje som boligejer med et fastforrentet lån, da man ved rentestigninger og kursfald risikerer at måtte indfri lånet til en højere kurs, end man ellers ville have været stillet i udsigt i en mere likvid obligationsserie.
Problemet opstår, når relativt få obligationsejere ejer obligationerne i en given obligationsserie, fordi det ikke er sikkert, at de ønsker at sælge deres obligationer til markedskurs, når låntagerne – dvs. i dette tilfælde boligejerne – ønsker at indfri deres lån.
Derfor risikerer man som boligejer at skulle indfri sit lån til en højere kurs end markedskurven, hvilket i sidste ende betyder, at man skal betale mere til obligationsinvestorerne, end hvis obligationsserien havde været likvid.
Hvordan kan en obligationsserie komme til at opleve indlåsningseffekt?
Når en obligationsserie ikke bliver likvid, kan det skyldes, at den serien hurtigt bliver uinteressant, fordi der på grund af hurtige rentestigninger eller rentefald kan være kommet nye obligationsserie med enten højere eller lavere kuponrenter.
Med den store renteuro, som der har været på boligmarkedet, skal man altså se sig godt for. Hvis du står selv står foran at skulle optage eller omlægge et boliglån og gerne vil undersøge, hvordan du får det billigste mulige boliglån, kan du f.eks. bruge sammenligningstjenester som Mybanker og Findbank, der ved at indhente tilbud fra en lang række banker kan hjælpe med at gøre søgningen efter en ny og billigere bank hurtigere og nemmere.
Når man optager et boliglån, skal man altså være opmærksom på, om den obligationsserie, man ønsker at optage lån i, er likvid, inden man optager lånet. Ellers risikerer man, at det rammer en som en boomerang, hvis man senere ønsker at indfri lånet. Hvis man ikke står i en situation, hvor man skal indfri lånet, er indlåsningseffekt ikke relevant, da man i stedet blot afdrager på hele lånet, indtil det er betalt tilbage.
Man skal også være opmærksom på, at indlåsningseffekt kan opstå i obligationsserie, som i udgangspunktet var likvid, da serien blev lanceret. Det kan i særlige tilfælde ske, hvis den på grund er mange indfrielser er blevet lille hen af vejen.
“Den resterende pulje af låntagere kan dermed opleve, at de tilbageværende obligationer ligger på relativt få hænder og derfor prises højt, når der opstår et behov for tilbagekøb grundet en indfrielse,” skriver Realkredit Danmark i en analyse af begrebet.
Kan man altid indfri til kurs 100?
På et fastforrentet realkreditlån kan man altid infri lånet til kurs 100, men det er ikke tilfældet med variabelt forrentede lån, hvor renten typisk kun er bundet i en periode fra ned til 6 måneder og op til 5 år.
Risikoen for indlåsningseffekt er størst for de variabelt forrentede lån med længst tid mellem refinansieringen af de bagvedliggende obligationer, da kursen på det pågældende lån typisk vil bevæge sig mod kurs 100, i takt med at refinansieringstidspunktet nærmer sig.
Hvis der er tale om et F-kort lån, hvis karakteristika Pengejournalen tidligere har beskrevet, skal man være opmærksom på, at refinansieringen er forskudt i forhold til rentetilpasningen, der sker hvert halve år, mens refinansieringen i øjeblikket sker hvert tredje år. Det er dog op til realkreditinstitutterne at bestemme refinansieringstidspunktet for disse lån.
Hvis du vil vide mere… 📖
- Står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.
- Ønsker du at læse mere om fordele og ulemper ved en opkonvertering af realkreditlån, kan du tjekke denne artikel ud af Pengejournalen.
- Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.
- Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, hvor man går fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente, er denne artikel hos Pengejournalen helt sikkert noget for dig.
- Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.
Konklusion👇
- Indlåsningseffekt kan opstå, når en obligationsserie er lille. Det kan medføre, at få investorer ejer obligationerne, og at man må indfri lånet til en høj kurs.
