Renterne er steget markant, men er det positive nyheder for landets realkreditinstitutter? Ja, hvordan tjener realkreditten i Danmark egentlig penge, og hvordan fungerer sektoren mere generelt? Disse spørgsmål ser vi nærmere på i denne artikel.
Resumé💡
Der eksisterer fire store spillere på det danske realkreditmarked, som tjener penge på gebyrer, f.eks. bidragssatser, fra boligejere. Mens banker tjener godt på stigende renter, så er det ikke noget, som berører realkreditinstitutternes indtjening direkte. Til gengæld er den stigende konverteringslyst hos danske boligejere godt for selskaberne.
Guide: Hvad er realkredit?
Det danske realkreditsystem fremhæves ofte som noget særegent. Og det er det til en vis grad også stadigvæk. Det danske realkreditsystem stammer helt tilbage fra 1971, hvor det første danske realkreditinstitut – Kreditkassen af Husejere i København – blev oprettet efter Københavns brand, som brød ud i 1795.
Ifølge bankernes interesseorganisation Finans Danmark blev det efterfølgende påkrævet, at boliger skulle forsikres mod brand, og på den baggrund oprettede man Husejernes Kreditkasse. Senere – i 1850 – blev den første kreditforeningslov vedtaget, hvilket medførte boligejernes organisering i kreditforeninger, hvor man hæftede solidarisk for tab på boliglån.
Denne solidariske foreningstanke har siden præget udviklingen af det danske realkreditsystem. Men sagen er, at det danske realkreditsystem i dag hviler på store kommercielle finanshuse, og at realkreditinstitutterne i praksis er ejet af særligt børsnoterede banker og store pensionskasser.
Alligevel adskiller långivning på det danske boligmarked sig fra, hvordan boliglån bevilliges i andre dele af verden. Det ser vi nærmere på nu.
Hvad adskiller realkreditinstitutter fra pengeinstitutter?
I de fleste steder i verden er det typisk banker, som yder boliglån. Enkelt forklaret så tjener et pengeinstitut – dvs. en bank – penge på at låne penge ud til privat- og erhvervskunder, og lånene går f.eks. til boliger, bil, forbrug, mv.
Konkret så låner bankerne typisk penge ud gennem lån med en længere løbetid, hvilket man kræver en rente for, mens bankerne typisk finansierer sig gennem gældsudstedelser med kortere løbetid, f.eks. bankkunders indlån og andre gældsinstrumenter.
En del af indtjeningen opnår banken gennem sin rentemarginal, der er forskellen på den gennemsnitlige udlåns- og indlånsrente. Generelt har de stigende renter været fordelagtige for bankerne, fordi man har kunnet opbygge en større rentemarginal – forskel mellem udlåns- og indlånsrenten.
Realkreditinstitutterne tjener omvendt ikke direkte penge på rentestigningerne, da realkreditinstitutterne tjener deres penge gennem gebyrer. Eksempelvis betaler alle boligejere en såkaldt bidragssats, som typisk udgør i omegnen af 1 pct. af deres boliglån.
Dette gebyr udgør en stor del af realkreditinstitutternes indtjening, mens de også tjener penge på gebyrer i forbindelse med eksempelvis låneomlægninger. Låneomlægninger har boligejere ofte incitament til, når der er store renteudsving, og derfor kan renteudsvingene medføre flere indtægter til realkreditinstitutterne.
Selvom realkreditinstitutterne kræver disse gebyrer, er realkreditlån generelt billigere end banklån til boligfinansiering. Det skyldes bl.a., at realkreditinstitutterne står først i pantrækkefølgen. Det vil sige, at realkreditinstitutterne står først til at få deres penge tilbage, hvis boligkunder kommer i en situation, hvor de ikke kan afdrage på deres lån.
Omvendt må realkreditinstitutterne ikke opsige realkreditlån, hvis kunderne vedligeholder deres gæld. I modsætning hertil så må banker teoretisk gerne opsige bankboliglån, selvom kunderne overholder deres tilbagebetalinger.
Endnu en forskel på banker og realkreditinstitutter reguleringen af deres lån.
Således må realkreditlån maksimalt udgøre 80 pct. af boligfinansieringen, mens banklån så typisk udgør 15 pct. af den samlede boligfinansiering, da minimum 5 pct. af boligfinansieringen skal komme fra boligkøberne.
Hvilke funktioner har realkreditinstitutter?
Realkreditinstitutternes funktion er at yde kredit til boligfinansiering. Men som nævnt får realkreditinstitutterne ikke en direkte indtjening på renten på boliglånene som banker.
Det skyldes, at realkreditinstitutterne blot står for at udstede de bagvedliggende obligationer, som etableres, når der gives et boliglån til en privat- eller erhvervskunde. Disse obligationer er der så en række danske og udenlandske obligationsinvestorer, der kan købe, og det er disse investorer, som modtager renten for at stille pengene til rådighed for de danske boligejere.
Hvilke realkreditinstitutter er de største i Danmark?
Der findes fire store spillere på det danske realkreditmarked, som i alt udgøres af fem aktører, som Pengejournalen tidligere har beskrevet i en artikel med fokus på markedsandelene i det danske realkreditsystem.
De fire store realkreditselskaber er:
- Totalkredit, der er ejet Nykredit, som er ejet af primært Forenet Kredit (som bl.a. er ejet af en række danske pensionskasser)
- Realkredit Danmark, der er ejet af Danske Bank, som er børsnoteret
- Nordea Kredit, der er ejet af nordens største bank, Nordea, der er børsnoteret
- Jyske Realkredit, der er ejet af Jyske Bank, som også er børsnoteret
Derudover spiller realkreditselskabet DLR Kredit, der låner penge ud til landbruget, også en mindre rolle på det danske realkreditmarked.
| Realkredit Institut | Markedsandel i 1. halvår 2020 (udlån med pant i ejendomme i ejerboliger og fritidshuse) |
| Nykredit/Totalkredit | 47 pct. |
| Realkredit Danmark (Danske Bank) | 26 pct. |
| Nordea Kredit (Nordea) | 16 pct. |
| Jyske Realkredit (Jyske Bank) | 10 pct. |
| DLR Kredit | 1 pct. |
Hvis du vil vide mere… 📖
- Læs mere om realkreditselskaberne i Danmark
- Læs mere om, hvad der skal til for, at du kan få nedbragt din bidragssats på dit boliglån.
- Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at betale boliglånet helt ud.
- Læs mere om, hvorfor restgælden falder på et fastforrentet lån, når renten stiger, hvis man foretager en konvertering.
Konklusion👇
- Der eksisterer fire store spillere – og et mindre selskab – på det danske realkreditmarked, og de tjener penge på gebyrer på boliglån, f.eks. bidragssatser og lånekonverteringsgebyrer.
