Hvorfor falder restgælden, når renten stiger?

You are currently viewing Hvorfor falder restgælden, når renten stiger?

Synes du boligøkonomi er kompliceret? Så bliv klogere her, hvor du kan læse om sammenhængen mellem obligationskurser og boligrenter, og hvad det kan betyde for boligejernes restgæld, når renten stiger.

Resume 💡

  • Restgælden falder ikke automatisk, når renten stiger. Men boligejere med fast rente har mulighed for at minimere deres restgæld, når de lange boligrenter stiger.
  • Når obligationskurserne på en given realkreditobligation falder, skyldes det lavere efterspørgsel fra obligationsinvestorerne. De kan i så fald få en bedre forrentning på en realkreditobligation med højere rente, og derfor kræver de en rabat, også kaldet en kursgevinst, for at investere i realkreditobligationer med lavere kuponrente.

Sammenhæng mellem kuponrente og kurs på realkreditobligationer

De markante stigninger i de lange boligrenter har givet danske boligejere med fasforrentede boliglån mulighed for at minimere deres restgæld på grund af faldende obligationskurser.

Men hvad er egentlig sammenhængen mellem rente og kurs på realkreditobligationer, dvs. de obligationer som ligger bag danske boligejeres lån? Det ser vi nærmere på i denne artikel.

Lad os først lige – helt kort – få på plads, hvad en realkreditobligation er. Det er et værdipapir, helt konkret et gældsbrev, som en investor kan købe for at få en forrentning på baggrund af de renter, som boligejerne betaler for deres lån.

Realkreditinstituttet tjener sine penge på gebyrer, f.eks. når boligejere omlægger lån, og på den såkaldte bidragssats, som er det løbende gebyr, som boligejerne betaler på deres realkreditlån. Renten til gengæld – den går ikke til realkreditinstituttet, men til obligationsinvestorerne.

Når en obligationsinvestor køber en realkreditobligation, så har den givne obligation en kuponrente og en kurs. For danske boligejere er det kun muligt at optage boliglån til under kurs 100, da boliglån udgår, når de overstiger kurs 100. I stedet kommer der et nyt lån på banen med en lavere kuponrente.

Hvad er sammenhængen mellem kuponrenten og obligationskursen?

Sammenhængen mellem renten på boliglånet/realkreditobligationen er den, at når renten stiger, så falder obligationskursen og vice versa. Lad os tage et konkret eksempel fra virkelighedens verden.

I begyndelsen af 2021 var det toneangivende fastforrentede lån til danske boligejere en kort overgang et fastforrentet lån med en kuponrente på 0,5 pct. En kort overgang svingende obligationskursen på det lån mellem kurs 97 og kurs 98. I takt med at de lange boligrenter siden er steget markant, så er kursen på det boliglån aktuelt helt nede i kurs 73. Nu har det toneangivende boliglån til danske boligejere således en kuponrente på 4 pct., og det ligger aktuelt i lige knap kurs 98.

Hvorfor er renten steget?

En væsentlig årsag til den store stigning i renten er ifølge en række eksperter, at centralbanker og regeringer har ført en for lempelig henholdsvis penge- og finanspolitik. Enkelt sagt har man stimuleret økonomien og pumpet for mange penge ud i samfundet. Da coronakrisen var ovre, og folk igen kunne komme ud og bruge penge, kom der en ketchup-effekt, hvor forbrugerne brugte ekstra mange penge.

Koblet med Ruslands invasion af Ukraine, som har bidraget til stigende energi- og fødevarerpriser, har det skabt en høj inflation. Den høje inflation har så fået især den amerikanske centralbank til at hæve renten, og det har bl.a. været med til at få de lange renter, som fastsættes i markedet, til at stige.

Hvordan kan man reducere sin restgæld, når renten stiger?

Udviklingen har åbnet for, at boligejere, der var heldige at optage fastforrentede lån med lave kuporenter på f.eks. 0,5-2 pct., nu har mulighed for at skære en betydelig del af deres restgæld.

Men restgælden falder ikke automatisk, når boligrenterne stiger, og kurserne falder. Der skal en låneomlægning eller en (delvis) indfrielse af lånet til, før man kan indkassere gevinsten.

Man skal tænke sig godt om, inden man foretager en låneomlægning, for det er ikke uden risici.

Og hvis der er tale om en låneomlægning, er der også risici forbundet med at foretage en såkaldt skrå konvertering, hvor man går fra et lån med fast rente til et lån med variabel rente, ligesom der er risici forbundet med at foretage en lodret konvertering, hvor man vælger et nyt fastforrentet lån med højere rente.

Hvis man vælger en skrå konvertering, ændrer ens risikoprofil sig, og man skal sætte sin lid til, at de variabelt forrentede lån, der løbende får ny rente, ikke stiger i rente. Og foretager man en opkonvertering, skal man håbe på, at de lange boligrenter igen vil falde. For ellers ædes kursgevinsten op af stigende rentebetalinger som følge af den højere kuponrente.

Aktuelle obligationskurser

Hvis du ønsker at foretage en låneomlægning – eller bare gerne vil følge med i kursudviklingen på dit boliglån – kan du se aktuelle kurser på 30-årige fastforrentede lån med afdrag hos Totalkredit i nedenstående opgørelse, som Pengejournalen har foretaget på baggrund af data fra Fondsbørsen (Nasdaq OMX Nordic).

Kurserne på boligobligationer er næsten ens på tværs af realkreditinstitutter, så du kan danne dig et billede af kursudviklingen, uagtet om du har et boliglån hos Totalkredit, Jyske Realkredit, Nordea Kredit eller Realkredit Danmark.

Du kan imidlertid finde et overblik over kursudviklingen på 30-årige boliglån med fast rente og afdrag hos alle realkreditinstitutterne i denne oversigtsartikel af Pengejournalen.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos TotalkreditAktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 1 pct.Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 2 pct.Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 3 pct.Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 4 pct.Link til kurs
Kilde: Nasdaq OMX

Hvis du vil vide mere… 📖

Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.

Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, er denne artikel hos Pengejournalen helt sikkert noget for dig.

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion 👇

  • Når renterne stiger på boliglån, falder kurserne, og det giver mulighed for at reducere sin restgæld som boligejer. Men den øvelse er ikke uden risici.