Går du med overvejelser om at omlægge dit boliglån til en højere rente? I så fald står du over for en vigtig økonomisk beslutning, der kan have betydelige konsekvenser for din økonomiske fremtid. Det er afgørende, at du forstår både fordele og ulemper ved at omlægge dit lån til et nyt med højere fast rente.

At omlægge et boliglån kræver nøje overvejelse og en forståelse af din nuværende økonomiske situation og de forskellige faktorer, der kan påvirke, om omlægningen er en god eller dårlig idé.

Bør jeg foretage en opkonvertering?

Skal jeg foretage en opkonvertering? Det er et spørgsmål, som mange danske boligejere overvejer i øjeblikket. Og mange har allerede gjort det.

Men i en verden med stigende renter og usikkerhed om den økonomiske udvikling kan det være svært at navigere i de mange muligheder og beslutninger, der skal tages i forhold til boligfinansieringen.

En opkonvertering – det vil sige at omlægge sit lån til en højere rente – kan ved første øjekast virke tåbeligt. Hvorfor skal man frivilligt vælge at betale mere i rente? Men som med så mange andre aspekter inden for realkreditverdenen, er det mere teknisk end som så.

For hvis du har et fastforrentet lån med en lav kuponrente, er der bestemt fordele ved at opkonvertere i det aktuelle rentemarked. Du kan således potentielt reducere en betydelig del af din restgæld, men før du gør det, er det vigtigt at forstå de generelle fordele og ulemper ved at foretage en opkonvertering af dit boliglån.

Lad os først se på, hvilke fordele der er ved at foretage en opkonvertering, før vi efterfølgende dykker ned i ulemperne.

Hvad er fordelen ved en opkonvertering?

At opkonvertere et realkreditlån indebærer, at man udskifter et fastforrentet lån med lav kuponrente til et fastforrentet lån med højere rente. Som nævnt kan det virke kontraintuitivt. Men der er faktisk flere fordele ved strategien (omend også ulemper som vi vender tilbage til).

Den ubetinget største fordel er muligheden for, at man kan opnå en potentiel stor skattefri reduktion af restgælden på boliglånet. Hvis man har et fastforrentet lån med en lav kuponrente – f.eks. 0,5-2 pct. – kan man skære en betydelig del af den tilbageværende sum, man skylder på lånet.

Det skyldes, at stigningen i de lange boligrenter og tilsvarende fald i obligationskurserne betyder, at man kan købe sin boliggæld billigere tilbage, hvis man har et fastforrentet lån med en lav kuponrente.

I det aktuelle marked kan man for eksempel reducere sin restgæld med over en fjerdedel, hvis man foretager en opkonvertering fra et fastforrentet 1 pct.-realkreditlån til det toneangivende 5 pct.-lån. Så skylder man 2 mio. kr. på sit realkreditlån, kan man altså skære i omegnen af en halv mio. kr. af gælden ved opkonverteringen.

En anden fordel ved en opkonvertering er, at man bevarer muligheden for at kunne reducere sin restgæld yderligere, hvis renten skulle fortsætte opad.

Om det sker, er meget svært at spå om. Men omvendt er inflationen faldende, og falder inflationen yderligere, kan det få de lange boligrenter til at falde.

Endelig er der fordelene ved at kende sit “worst-case-scenarie”. Når man foretager en opkonvertering, håber man naturligvis på, at de lange boligrenter før eller siden vil falde igen. Men selv hvis renterne ikke falder igen, kan man se det som en fordel ved en opkonvertering, at man kender sin fremtidige ydelse. Det giver en vis sikkerhed og forudsigelighed i forhold til de fremtidige økonomiske forpligtelser.

Hvis man foretager en skrå konvertering – hvor man går fra fast til variabel rente – ændrer man risikoprofil, da man kun kender sin faste ydelse få måneder eller år ud i fremtiden afhængig af, hvor lang tid renten bindes på det variabelt forrentede lån

Hvad er ulempen ved en opkonvertering?

Opkonvertering af et realkreditlån har imidlertid også ulemper, som man skal være opmærksom på.

En åbenlys ulempe er, at man mister den faste, lave kuponrente, når man først har foretaget låneomlægningen. Medmindre renterne falder, kan man ikke vende tilbage til den tidligere faste og garanterede lave kuponrente.

Ulempen ved en opkonvertering er således, at man er afhængig af et fald i de lange boligrenter. Hvis renterne ikke falder igen inden for en given årrække efter opkonverteringen, mister man den kursgevinst, man opnåede ved at foretage låneomlægningen. Det skyldes, at de højere renteudgifter før eller siden vil æde kursgevinsten op.

Konkret kan du få din bank til at beregne, hvor meget og hvornår renten skal falde, for at det kan betale sig at foretage en låneomlægning.

Den sidste ulempe ved en opkonvertering er til stede ved alle typer af konverteringer. Det er bestemt ikke gratis at foretage en låneomlægning. Og for at opkonverteringen skal give mening, er man afhængig af at foretage mindst to låneomlægninger af sit realkreditlån, da lånet igen skal lægges om, når/hvis renterne falder.

Derfor skal man være opmærksom på gebyrerne i forbindelse med låneomlægninger, som i sidste ende kan udgøre en betydelig omkostning. Derfor er det også vigtigt at undersøge markedet og indhente forskellige lånetilbud for at opnå de lavest mulige gebyrer, når man foretager omlægningen.

Hvad koster det at omlægge et realkreditlån?

At omlægge et realkreditlån er ikke en omkostningsfri proces. Som Pengejournalen tidligere har beskrevet, koster det omkring 20.000 kr. at omlægge et typisk realkreditlån på ca. 3 mio. kr. hos realkreditinstitutter som f.eks. Totalkredit og Realkredit Danmark. Disse omkostninger inkluderer gebyrer som ekspeditionsgebyr, lånesagsgebyr og kurtage, som boligejere skal betale.

Derudover kan der være yderligere omkostninger forbundet med omlægningen hos din bank, hvilket man skal være opmærksom på. Priserne for låneomlægninger kan variere på tværs af institutterne og afhænger også af lånets størrelse.

Det er vigtigt at bemærke, at disse omkostninger skal tages i betragtning, når man vurderer fordele og ulemper ved en låneomlægning. Det er også vigtigt at huske, at bankerne og realkreditinstitutterne tjener penge på omlægningen og dermed har en økonomisk interesse i at få deres kunder til at omlægge deres boliglån.

Derfor er det altid en god idé at sammenligne priserne hos forskellige banker og realkreditinstitutter, inden man omlægger lånet ved at tage kontakt til flere banker og realkreditinstitutter for at få et overblik over deres tilbud og omkostninger.

Der findes også en række onlineplatforme, som kan gøre arbejdet for dig, såsom Mybanker og Findbank, som indhenter tilbud på tværs af en lang række forskellige banker, så bankerne på den måde kommer til at konkurrere om dig som kunde.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Læs mere om, hvordan du indhenter tilbud fra flere forskellige banker.
• Læs mere om, hvordan du finder det bedste boliglån lige nu.
• Læs mere om, hvordan du finder kurserne på realkreditobligationerne, og hvordan du forstår tallene.
• Læs mere om, hvordan du ved at foretage et ekstraordinært afdrag på visse fastforrentede lån kan opnå en skattefri kursgevinst.
• Læs mere om, hvordan man kan skære en stor luns af sit boliglån med en såkaldt skrå konvertering.
• Læs mere om, hvor meget det typisk koster at omlægge sit boliglån.

Konklusion👇

• Der er en række fordele og ulemper ved en opkonvertering af ens realkreditlån, som man nøje skal overveje, inden man foretager en låneomlægning. Det er vigtigt at huske, at der ikke findes et eksakt svar på, om det er en god ide at opkonvertere et boliglån for at reducere restgælden. Så man skal grundigt overveje fordele og ulemper, inden man laver øvelsen.

---