Hvornår skal jeg opkonvertere?

You are currently viewing Hvornår skal jeg opkonvertere?

De stigende renter har gjort det muligt for mange boligejere at nedbringe deres boliglån gennem en opkonvertering eller skrå konvertering. Her dykker vi ned i, hvad det vil sige at opkonvertere sit lån, og om det kan betale sig.

Resumé💡

  • En opkonvertering af et boliglån giver mulighed for at nedbringe restgælden, men det betyder samtidig, at ens månedlige ydelse stiger, fordi man skal betale en højere rente på sin gæld.
  • Det er en spekulativ øvelse at foretage en opkonvertering, hvor man nedbringer sin restgæld, fordi man skal satse på, at renten efterfølgende falder. Ellers ædes gevinsten op af de stigende rentebetalinger.

Opkonvertering af realkeditlån

Særligt i 2022 er de lange boligrenter steget markant, og kurserne på de bagvedliggende obligationer er omvendt faldet ligeså. Den udvikling åbner for, at mange boligejere med fastforrentede lån kan skære betydelige lunser af deres restgæld – op imod en tredjedel af gælden, hvis man har været heldig at optage et 0,5 eller 1 pct. fastforrentede boliglån.

Der skal dog en låneomlægning til, før man kan indkassere gevinsten. Ellers er der tale om fugle på taget. En sådan låneomlægning kan i dette tilfælde enten ske ved en skrå konvertering, hvor man – som Pengejournalen tidligere har beskrevet – går over i et variabelt forrentet lån. Her vil ydelsen – alt efter hvilken lån man vælger – ikke ændre sig så meget, mens man får nedbragt sin restgæld markant.

Omvendt vil man få en anden risikoprofil, da yderligere rentestigninger vil medføre, at de månedlige ydelser på lånet kan stige kraftigt. Hvis man ikke er interesseret i at løbe den risiko, kan man vælge en opkonvertering.

Hvad er en opkonvertering?

En opkonvertering vil sige, at man opsiger f.eks. et 0,5 procentslån for at gå op i rente. Det vil så i skrivende stund være et fastforrentet lån på 4 pct., som vil være aktuelt at konvertere til, hvis man fortsat ønsker at blive i fast rente. Ved at lave den manøvre kan man købe sin gæld billigere tilbage og nedbringe sin restgæld.

Aktuelt er kursen på 0,5 pct. fastforrentede boliglån faldet til omkring kurs 70 (se aktuelle kurser på Totalkredit-lån via nedenstående oversigt.) Det vil altså sige, at man kan skære i omegnen af 30 pct. af sin restgæld.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos TotalkreditAktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 1 pct.Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 2 pct.Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 3 pct.Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 4 pct.Link til kurs
Kilde: Nasdaq OMX

Det gode ved en opkonvertering er, at man ikke skal være bange for, at renten stiger yderligere. Man kender således sin faste ydelse langt frem i tiden, fordi renten på det nye lån er låst fast. Problemet er bare, at man er afhængig af, at renten efterfølgende falder, fordi gevinsten på låneomlægningen vil blive ædt op af de stigende rentebetalinger i det lange løb.

Hvornår kan en opkonvertering betale sig?

En opkonvertering kan ikke betale sig, hvis der kun er tale om en begrænset nedbringelse af restgælden, da gevinsten i så fald hurtigt ædes op af den stigende rente og de gebyrer, som man skal betale for at foretage omlægningen.

Man skal tænke sig godt om, inden man foretager en opkonvertering, da der er tale om en spekulativ øvelse.

En opkonvertering er en spekulativ øvelse, så der findes ikke noget eksakt svar på, hvornår en opkonvertering kan betale sig, da man er afhængig af, at renten efterfølgende falder, f.eks. inden for en periode på 10 år.

For at lave en opkonvertering skal man altså vurdere, at renterne efterfølgende vil falde, ligesom man skal have et tilstrækkeligt stort økonomisk råderum i sit budget til at kunne betale den højere månedlige ydelser.

Hvad er fordelen ved sådan en låneomlægning?

Fordelen ved en opkonvertering opnås, hvis renten efterfølgende falder, hvorved man kan lægge sit lån om endnu engang – denne gang til et fastforrentet lån med lavere rente. En anden fordel er, at man ved en opkonvertering bevarer sin mulighed for at reducere restgælden yderligere. Hvis renten efterfølgende stiger, kan man lave øvelsen endnu engang og barbere yderligere procenter af restgælden.

Hvis man omvendt laver en skrå konvertering, hvor man går over i variabel rente, så mister man generelt den fremtidige mulighed i at barbere yderligere af restgælden.

Hvad er ulempen?

Ulempen ved en opkonvertering er, at man skal satse på, at renten efterfølgende falder. Hvis den ikke gør det, så bliver kursgevinsten, man opnåede ved låneomlægningen, i det lange løb ædt op af stigende rentebetalinger.

Med i regnestykket skal man også have, at realkreditinstitutterne tjener styrtende på de boligejere, der ofte omlægger deres lån. Som Pengejournalen er inde på i denne artikel, så koster det typisk 20.000 kr. at omlægge et lån på 3 mio. kr. Des større lånet er, des dyrere er omlægningen.

Hvis du vil vide mere…

Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.

Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, er denne artikel hos Pengejournalen helt sikkert noget for dig.

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion👇

  • En opkonvertering giver mulighed for at reducere ens boliglån, men det er en spekulativ øvelse, da man skal satse på, at renten efterfølgende falder, ellers ædes gevinsten op af stigende rentebetalinger.