De stigende renter har gjort det muligt for mange boligejere at nedbringe deres boliglån gennem en opkonvertering eller skrå konvertering. Her dykker vi ned i, hvad det vil sige at opkonvertere sit lån, og om det kan betale sig, ligesom vi ser på, hvad risikoen er ved at foretage en opkonvertering.
Resumé💡
- En opkonvertering af et boliglån giver mulighed for at nedbringe restgælden, men det betyder samtidig, at ens månedlige ydelse stiger, fordi man skal betale en højere rente på sin gæld.
- Det er en spekulativ øvelse at foretage en opkonvertering, hvor man nedbringer sin restgæld, fordi man skal satse på, at renten efterfølgende falder. Ellers ædes gevinsten op af de stigende rentebetalinger.
Opkonvertering af realkeditlån
Overvejer du at opkonvertere dit fastforrentede boliglån for at skære en luns af din boliggæld? Det kan være fristende, men det er ikke uden risiko at foretage manøvren, som i det hele taget er en spekulativ øvelse, hvor man skal satse på, at renterne falder igen.
Særligt i 2022 er de lange boligrenter steget markant, og kurserne på de bagvedliggende obligationer er omvendt faldet ligeså. Den udvikling åbner for, at mange boligejere med fastforrentede lån kan skære betydelige lunser af deres restgæld – op imod en tredjedel af gælden, hvis man har været heldig at optage et 0,5 eller 1 pct. fastforrentede boliglån.
Der skal dog en låneomlægning til, før man kan indkassere gevinsten. Ellers er der tale om fugle på taget. En sådan låneomlægning kan i dette tilfælde enten ske ved en skrå konvertering, hvor man – som Pengejournalen tidligere har beskrevet – går over i et variabelt forrentet lån. Her vil ydelsen – alt efter hvilken lån man vælger – ikke ændre sig så meget, mens man får nedbragt sin restgæld markant.
Omvendt vil man få en anden risikoprofil, da yderligere rentestigninger vil medføre, at de månedlige ydelser på lånet kan stige kraftigt. Hvis man ikke er interesseret i at løbe den risiko, kan man vælge en opkonvertering.
Hvad er en opkonvertering?
En opkonvertering vil sige, at man opsiger et eksisterende lån med en lavere rente for at omlægge til en højere rente.
Eksempel: Det kan være, du ønsker at omlægge f.eks. et 0,5 procentslån for at gå op i rente. Det vil så i skrivende stund være et fastforrentet lån på 4 pct., som vil være aktuelt at konvertere til, hvis man fortsat ønsker at blive i fast rente. Ved at lave den manøvre kan man købe sin gæld billigere tilbage og nedbringe sin restgæld.
Aktuelt er kursen på 0,5 pct. fastforrentede boliglån faldet til omkring kurs 70 (se aktuelle kurser på Totalkredit-lån via nedenstående oversigt.) Det vil altså sige, at man kan skære i omegnen af 30 pct. af sin restgæld.
| 30-årige fastforrentede lån med afdrag hos Totalkredit | Aktuel kurs |
| Kuponrente 0,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 1 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 1,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 2 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 2,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 3 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 3,5 pct. | Link til kurs |
| Kuponrente 4 pct. | Link til kurs |
Det gode ved en opkonvertering er, at man ikke skal være bange for, at renten stiger yderligere. Man kender således sin faste ydelse langt frem i tiden, fordi renten på det nye lån er låst fast. Problemet er bare, at man er afhængig af, at renten efterfølgende falder, fordi gevinsten på låneomlægningen vil blive ædt op af de stigende rentebetalinger i det lange løb.
Hvornår kan en opkonvertering betale sig?
En opkonvertering kan ikke betale sig, hvis der kun er tale om en begrænset nedbringelse af restgælden, da gevinsten i så fald hurtigt ædes op af den stigende rente og de gebyrer, som man skal betale for at foretage omlægningen.
En opkonvertering er en spekulativ øvelse, så der findes ikke noget eksakt svar på, hvornår en opkonvertering kan betale sig, da man er afhængig af, at renten efterfølgende falder, f.eks. inden for en periode på 10 år.
For at lave en opkonvertering skal man altså vurdere, at renterne efterfølgende vil falde, ligesom man skal have et tilstrækkeligt stort økonomisk råderum i sit budget til at kunne betale den højere månedlige ydelser.
Hvad er fordelen ved sådan en låneomlægning?
Fordelen ved en opkonvertering opnås, hvis renten efterfølgende falder, hvorved man kan lægge sit lån om endnu engang – denne gang til et fastforrentet lån med lavere rente. En anden fordel er, at man ved en opkonvertering bevarer sin mulighed for at reducere restgælden yderligere. Hvis renten efterfølgende stiger, kan man lave øvelsen endnu engang og barbere yderligere procenter af restgælden.
Hvis man omvendt laver en skrå konvertering, hvor man går over i variabel rente, så mister man generelt den fremtidige mulighed i at barbere yderligere af restgælden.
Hvad er ulempen?
Ulempen ved en opkonvertering er, at man skal satse på, at renten efterfølgende falder. Hvis den ikke gør det, så bliver kursgevinsten, man opnåede ved låneomlægningen, i det lange løb ædt op af stigende rentebetalinger.
Med i regnestykket skal man også have, at realkreditinstitutterne tjener styrtende på de boligejere, der ofte omlægger deres lån. Som Pengejournalen er inde på i denne artikel, så koster det typisk 20.000 kr. at omlægge et lån på 3 mio. kr. Des større lånet er, des dyrere er omlægningen.
Hvis du vil vide mere…
- Læs mere om, hvordan du finder kurserne på realkreditobligationerne, og hvordan du forstår tallene.
- Læs mere om, hvordan du ved at foretage et ekstraordinært afdrag på visse fastforrentede lån kan opnå en skattefri kursgevinst.
- Læs mere om, hvor meget man som tommelfingerregel kan låne til huskøb.
- Læs mere om, hvordan man kan skære en stor luns af sit boliglån med en såkaldt skrå konvertering.
- Læs mere om aktuelle renter og kurser på realkreditlån.
- Læs mere om, hvor meget det typisk koster at omlægge sit boliglån.
Konklusion👇
- En opkonvertering giver mulighed for at reducere ens boliglån, men det er en spekulativ øvelse, da man skal satse på, at renten efterfølgende falder, ellers ædes gevinsten op af stigende rentebetalinger.
