Kan det betale sig at betale huset ud?

You are currently viewing Kan det betale sig at betale huset ud?

Her ser vi nærmere på, om det kan svare sig at betale sit boliglån helt ud, sådan at man ikke længere har nogen gæld i sin bolig. Et spørgsmål, der i høj grad afhænger af den enkelte boligejers risikoprofil.

Resume 💡

  • Som følge af stigningerne i de lange boligrenter er der kommet flere gode argumenter for, at det kan betale sig at afdrage på sit boliglån. Men om man i sidste ende ønsker at betale sit boliglån helt ud, er også et spørgsmål om den enkeltes risikoprofil.

Gældfrit hus

Har du en bolig, og går du og overvejer, om det kan svare sig at have en målsætning om hen ad vejen at kunne indfri sit realkreditlån? Eller om det rent faktisk er mest fordelagtigt at have gæld i sin bolig for eventuelt at kunne investere de overskydende midler?

Det er nogle af de spørgsmål, vi forsøger at belyse i denne artikel. Lad det være sagt med det samme. Som med så mange spørgsmål inden for boligøkonomi er der ikke et eksakt svar på spørgsmålet.

Skal jeg betale mit boliglån ud?

Om du skal gå efter at betale dit boliglån ud afhænger i høj grad af, hvordan din risikoprofil er som boligejer, og hvilke prioriteter du har. Sådan rent matematisk så kan det ikke betale sig at betale sit boliglån ud – eller for den sags skyld afdrage på sit boliglån – hvis man kan få forrentet sine penge bedre andre steder, f.eks. på aktiemarkedet.

Men bemærk kursiveringen af “hvis”. Det kan godt være, at aktiemarkedet historisk har givet et afkast på 8 pct. om året, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. Og at man aktuelt kan få det variabelt forrentede lån FKort, der har rentetilpasning hvert halve år, til en rente på 0,5 pct.

Hvis man samtidig kan kreditgodkendes til afdragsfrihed, så kunne en overvejelse altså være at investere de penge, man “sparer” på afdrag, i eksempelvis aktier og obligationer.

Men der er en grund til, at eksempelvis variabelt forrentede lån med afdrag også kaldes et rockerlån. For med den konstellation løber man en kæmpe renterisiko. Hvis renten f.eks. stiger, så påløber der større renteudgifter på lånet, og i og med at der ikke afdrages, så kan renteudgifterne i sig selv blive store, fordi gælden samtidig ikke nedbringes.

Dertil kommer, at hvis man investerer de overskydende midler i aktier, så gearer man rent faktisk sin økonomi. Det vil sige, at man investerer for lånte midler, og det er kendt for at være en risikabel strategi på finansmarkederne.

Skal jeg afdrage på mit fastforrentede lån?

Lad os se på, om man skal afdrage på sit lån og i sidste ende forsøge at betale det ud, hvis man har et fastforrentet lån. Det toneangivende 30-årige fastforrentede lån har aktuelt en kuponrente på 4 pct. Inklusive bidrag, dvs. gebyrer til realkreditinstituttet, så overstiger de samlede omkostninger i procent (ÅOP) 5 pct.

Her er spørgsmålet så, om man det giver mening at have afdragsfrihed på sådan et lån for at kunne investere sine overskydende penge? Svaret er ret simpelt. Det ønsker de fleste ikke at gøre, da man løber en stor risiko for at jagte et gennemsnitligt afkast på aktier på 8 pct. om året, som efter omkostninger til investeringsfonde og aktieskat måske snarere blot er 6 pct. Har man et fastforrentet lån med en kuponrente på 4 pct., giver det altså i høj grad mening at forsøge at afdrage sit lån hurtigst muligt.

Man skal huske, at ved at afdrage på sådan et lån er der tale om et højt risikofrit afkast på 5 pct. Der er ingen steder på finansmarkederne, hvor man i øjeblikket kan få et afkast på 5 pct. uden at løbe nogen risiko.

Det er en balancegang, om det kan betale sig at betale sit boliglån ud.

Skal man omvendt forsøge at betale sit boliglån ud, hvis man hat været heldig at optage et fastforrentet lån tilbage i begyndelsen af 2021, hvor man kunne binde en kuponrente på 0,5-1 pct. i 30 år? Hvis man har det lån, kan beslutningen i virkeligheden være taget for en ift., om man skal afdrage på sit lån eller ej. Det kan nemlig ligge fast i den låneaftale – som fastsætter rammerne for boliglånet – at der ikke er mulighed for afdragsfrihed.

Hvis man har en meget lav rente på sit boliglån, der er låst fast, kan det rent matematisk sandsynligvis godt betale sig at investere sine overskydende midler i indeksfonde med globale aktier til lavest mulige omkostninger, hvis man samtidig har en lang tidshorisont for sine investeringer. For på kort og mellemlang sigt kan man blive ramt hårdt af udsving på finansmarkederne. På lang sigt er der dog en god sandsynlighed for, at man kan hente et større afkast på finansmarkederne end ved at afdrage på et fastforrentet boliglån med 0,5-1,5 pct. i kuponrente plus en bidragssats på i omegnen af 1 pct.

Skattefri gevinst ved ekstraordinært afdrag

Hvis man har mulighed for afdragsfrihed, kan man også overveje at spare pengene op og foretage et ekstraordinært afdrag, da man på den måde kan opnå en kursgevinst, hvis kursen på den bagvedliggende obligation er faldet.

Ved at foretage et ekstraordinært afdrag/delvis indfrielse af lånet opnår man nemlig en skattefri kursgevinst på lånet, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. En sådan skattefri kursgevinst kan være op til 20-30 pct., hvis man har et fastforrentet lån på 0,5-1 pct. i kuponrente, og et sådan sikkert afkast – uden at løbe nogen risiko – er der intet andet på finansmarkederne, som kan konkurrere med.

Hvad er ulempen ved at betale sit hus ud?

Når alt det er sagt, skal man ikke vurdere sin boligøkonomi isoleret. Man skal tage udgangspunkt i sin samlede økonomiske situation, og her er det vigtigt at have in mente, at boligen ikke er så fleksibelt et aktiv, som det er at have penge stående i kontanter i banken eller i investeringer, som kan hæves fra den ene dag til den anden.

For at få pengene ud af en bolig, der er betalt ud, kræver det, at man enten sælger den eller optager et lån i boligen. Så det er vigtigt, at man samtidig sørger for at spare op i frie midler og pension, hvis man går efter at betale sin bolig ud, så alle ens penge ikke bliver bundet i mursten.

Opsummerende er et godt råd, at man overvejer, hvilken risiko man ønsker at løbe med sin privatøkonomi, og på den baggrund lægger en strategi for, hvor meget gæld man ønsker at have i sin bolig, eller om man sigter efter at betale sit boliglån helt ud.

Sidst men ikke mindst skal man huske, at én ting er, hvad der rent matematisk/finansielt giver mest mening. Noget andet er, hvad man har det godt i maven med. Og hvis det giver en god mavefornemmelse og nattesøvn at have betalt sit boliglån helt ud, er det da en overvejelse, man skal have med i sin privatøkonomiske strategi.

Hvis du vil vide mere… 📖

Vil du gerne blive klogere på teknikken i, hvad der sker, når renterne stiger, og kurserne falder, kan du læse Pengejournalens udførlige artikel om emnet.

Ønsker du at blive klogere på skrå konverteringer af realkreditlån, er denne artikel hos Pengejournalen helt sikkert noget for dig.

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion 👇

  • Som følge af stigningerne i de lange boligrenter er der kommet flere gode argumenter for, at det kan betale sig at afdrage på sit boliglån og i sidste ende betale sit hus helt ud, hvis man eksempelvis har et boliglån med en kuponrente på 4 pct.