Her ser vi nærmere på, om det kan svare sig at betale sit boliglån helt ud, sådan at man ikke længere har nogen gæld i sin bolig. Et spørgsmål, der i høj grad afhænger af den enkelte boligejers risikoprofil.
Resume 💡
- Som følge af stigningerne i de lange boligrenter er der kommet flere gode argumenter for, at det kan betale sig at afdrage på sit boliglån. Men om man i sidste ende ønsker at betale sit boliglån helt ud, er også et spørgsmål om den enkeltes risikoprofil.
Gældfrit hus
Har du en bolig, og går du og overvejer, om det kan svare sig at have en målsætning om hen ad vejen at kunne indfri sit realkreditlån? Eller om det rent faktisk er mest fordelagtigt at have gæld i sin bolig for eventuelt at kunne investere de overskydende midler?
Det er nogle af de spørgsmål, vi forsøger at belyse i denne artikel. Lad det være sagt med det samme. Som med så mange spørgsmål inden for boligøkonomi er der ikke et eksakt svar på spørgsmålet.
Skal jeg betale mit boliglån ud?
Om du skal gå efter at betale dit boliglån ud afhænger i høj grad af, hvordan din risikoprofil er som boligejer, og hvilke prioriteter du har. Sådan rent matematisk så kan det ikke betale sig at betale sit boliglån ud – eller for den sags skyld afdrage på sit boliglån – hvis man kan få forrentet sine penge bedre andre steder, f.eks. på aktiemarkedet. Men det er der ingen garanti for.
Lad os tage et konkret eksempel. Lad os først skrive bag øret, at aktiemarkedet historisk har givet et afkast på ca. 8 pct. om året før skat, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. Samtidig kan man aktuelt få et boliglån med årlige omkostninger på 4-5 pct.
Hvis man derudover kan kreditgodkendes til afdragsfrihed (som medfører en øget bidragssats) så kunne en overvejelse i det tænkte eksempel være at investere de penge, man “sparer” på afdrag, i eksempelvis aktier og obligationer.
Her er det bare værd at huske på, at der er store udsving på finansmarkederne, og at der ingen garanti er for, at aktier på kort og mellemlang sigt vil fortsætte med at skabe solide afkast til investorerne.
Så det er en risikofyldt strategi at belåne sig med 4-5 pct. i rente for at jagte et afkast på 8 pct. før skat. Der er samtidig en grund til, at variabelt forrentede lån med stor belåning og uden afdrag i visse kredse kaldes et rockerlån. For med den konstellation løber man en stor renterisiko.
Hvis renten f.eks. stiger, så påløber der større renteudgifter på lånet, og i og med at der ikke afdrages, så kan renteudgifterne i sig selv blive store, fordi gælden samtidig ikke nedbringes.
Dertil kommer, at hvis man investerer de overskydende midler i aktier, så gearer man sin økonomi. Det vil sige, at man investerer for lånte midler, og det er som nævnt kendt for at være en risikabel strategi på finansmarkederne.
Skal jeg afdrage på mit fastforrentede lån?
Så opsummerende vil det for mange – især hvis man er risikoavers – være en fordel at afdrage på boliglånet, hvis man har renter i omegnen af 4 pct. eller derover, da man løber en stor risiko for at jagte et gennemsnitligt afkast på aktier på 8 pct. om året, som efter omkostninger til investeringsfonde og aktieskat måske snarere blot er 6 pct.
Man skal huske, at ved at afdrage på sådan et lån er der tale om et højt risikofrit afkast. Der er ingen steder på finansmarkederne, hvor man i øjeblikket kan få et afkast på 4-5 pct. uden at løbe nogen risiko.
Hvis du selv er ramt af høje renter og gerne vil undersøge, om du kan spare penge på dit boliglån, kan du f.eks. bruge sammenligningstjenester som Mybanker og Findbank, der ved at indhente tilbud fra forskellige banker kan hjælpe dig med at gøre søgningen efter en ny og billigere bank hurtigere og nemmere.
Det er mere individuelt, om det giver mening at prioritere at blive gældfri, hvis man har været heldig at få et fastforrentet lån til en lav rente.
Skal man f.eks. forsøge at betale sit boliglån ud, hvis man hat været heldig at optage et fastforrentet lån tilbage i begyndelsen af 2021, hvor man kunne binde en kuponrente på 0,5-1 pct. i 30 år?
Hvis man har en meget lav rente på sit boliglån, der er låst fast, kan det rent matematisk sandsynligvis godt betale sig at investere sine overskydende midler i indeksfonde med globale aktier til lavest mulige omkostninger, hvis man samtidig har en lang tidshorisont for sine investeringer. For på kort og mellemlang sigt kan man blive ramt hårdt af udsving på finansmarkederne.
TIP ⚡
- Hvis du har en høj rente på dit boliglån – f.eks. 5 pct. eller derover – vil det i højere grad give mening at afdrage på lånet end at investere, fordi du får et stort, risikofrit afkast ved at nedbringe din gæld.
På lang sigt er der dog en god sandsynlighed for, at man kan hente et større afkast på finansmarkederne end ved at afdrage på et fastforrentet boliglån med 0,5-1,5 pct. i kuponrente plus en bidragssats på i omegnen af 1 pct.
Hvis man har et lån med en lav rente, kan man således undersøge, om der mulighed for at opnå afdragsfrihed i en periode uden at pille ved renten. Det kan ligge fast i den låneaftale, som fastsætter rammerne for boliglånet, at der ikke er mulighed for afdragsfrihed.
Skattefri gevinst ved ekstraordinært afdrag
Hvis man har et boliglån med en lav rente og mulighed for afdragsfrihed eller allerede har et lån med afdragsfrihed, kan man også overveje at spare pengene op og foretage et ekstraordinært afdrag, da man på den måde kan opnå en kursgevinst, hvis kursen på den bagvedliggende obligation er faldet.
Ved at foretage et ekstraordinært afdrag/delvis indfrielse af lånet opnår man nemlig en skattefri kursgevinst på lånet, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. En sådan skattefri kursgevinst kan være op til 20-30 pct., hvis man har et fastforrentet lån på 0,5-1 pct. i kuponrente, og et sådan sikkert afkast – uden at løbe nogen risiko – er der intet andet på finansmarkederne, som kan konkurrere med.
Hvad er ulempen ved at betale sit hus ud?
Når alt det er sagt, skal man ikke vurdere sin boligøkonomi isoleret. Man skal tage udgangspunkt i sin samlede økonomiske situation, og her er det vigtigt at have in mente, at boligen ikke er så fleksibelt et aktiv, som det er at have penge stående i kontanter i banken eller i investeringer, som kan hæves fra den ene dag til den anden.
For at få pengene ud af en bolig, der er betalt ud, kræver det, at man enten optager et lån i boligen eller sælger den. Hvis du allerede nu overvejer at sælge din bolig og ønsker at få en idé om dens værdi, tilbyder eksempelvis EDC et omkostningsfrit salgstjek, der kan give dig et indblik i, hvad din bolig kan sælges for i det nuværende marked.
Under alle omstændigheder er det vigtigt, at man samtidig sørger for at spare op i frie midler og pension, hvis man går efter at betale sin bolig ud, så alle ens penge ikke bliver bundet i mursten.
Opsummerende er et godt råd, at man overvejer, hvilken risiko man ønsker at løbe med sin privatøkonomi, og på den baggrund lægger en strategi for, hvor meget gæld man ønsker at have i sin bolig, eller om man sigter efter at betale sit boliglån helt ud.
Sidst men ikke mindst skal man huske, at én ting er, hvad der rent matematisk/finansielt giver mest mening. Noget andet er, hvad man har det godt i maven med. Og hvis det giver en god mavefornemmelse og nattesøvn at have betalt sit boliglån helt ud, er det da en overvejelse, man skal have med i sin privatøkonomiske strategi.
Hvis du vil vide mere… 📖
- Læs mere om, hvad der skal til for, at du kan få nedbragt din bidragssats på dit boliglån.
- Læs om, hvordan et ekstraordinært afdrag på dit fasforrentede boliglån kan give dig et skattefrit afkast.
- Læs mere om, hvorfor restgælden falder på et fastforrentet lån, når renten stiger, hvis man foretager en konvertering.
Konklusion 👇
- Som følge af stigningerne i de lange boligrenter er der kommet flere gode argumenter for, at det kan betale sig at afdrage på sit boliglån og i sidste ende betale sit hus helt ud, hvis man eksempelvis har et boliglån med en kuponrente på 4 pct.
