Lurer du på, om det kan betale sig at omlægge dit realkreditlån? Og er du usikker på, hvordan renteændringerne kan påvirke din privatøkonomi?

Her ser vi nærmere på, hvornår det er en fordel at omlægge et lån, og hvilke faktorer man skal tage i betragtning, inden man tager springet.

Omlægning af realkreditlån: Hvornår kan det betale sig?

At omlægge boliglån er blevet noget af en nationalsport i Danmark. Danskere med ejerbolig er i stigende grad optaget af, hvorvidt det er økonomisk fordelagtigt at omlægge deres boliglån.

De stigende renter har kun intensiveret den interesse. Faldende obligationskurser betyder, at boligejere med fastforrentede lån og lave kuponrenter kan reducere deres gæld. Som det ofte er tilfældet med finansielle overvejelser er der dog intet entydigt svar på, om det kan betale sig at omlægge realkreditlån.

Om det giver mening at omlægge lån afhænger af en række individuelle faktorer, da hver boligejers finansielle situation og fremtidige forventninger (og forhåbninger) er forskellige.

Der findes imidlertid en række tommelfingerregel, som er vigtige at hæfte sig ved.

5 tommelfingerregler for omlægning af boliglån

• Undersøg markedet og få den bedste pris ved at indhente tilbud fra flere banker
• Vær særligt opmærksom på, om det i sidste ende kan betale sig at omlægge små lån
• Foretag kun en opkonvertering, hvis den nye rente er 1-1,5 procentpoint højere
• Overvej om det nye lån understøtter din egen risikoprofil
• Pas på låneomlægninger hvis du snart skal sælge boligen

Strategi for låneomlægninger i den ideelle verden

I den ideelle verden er der mange penge at hente ved at foretage låneomlægninger.

Ideelt set bør man binde renten fast ved en rentebund. Det gør det muligt at udnytte fremtidige rentestigninger og de faldende obligationskurser til at skære af restgælden. Ved en rentestigning vil kursen på obligationer med den lavere rente nemlig falde. Det giver mulighed for at indfri det gamle lån til en lavere kurs og dermed reducere restgælden. 

Når renterne topper, er det så teoretisk smart at gå over til et variabelt forrentet lån med kort rentebinding, hvis renten efterfølgende falder.

For hvis renten efterfølgende falder, vil den variable rente hurtigt justere sig til markedsrenten og dermed følge med ned, i takt med at renteniveauet falder. Efterfølgende kan man så igen binde renten fast ved at overgå til et lån med fast rente på den næste rentebund og gør samme trick igen.

Vupti – og så har man ved aktiv gældspleje opnået store rentebesparelser og gældsreduktioner.

Virkeligheden er blot, at der er ingen, der med sikkerhed kan forudsige renteudviklingen. Derfor er dette også blot vist som et teoretisk eksempel. For at forudsige rentebund og -toppe er særdeles vanskeligt – selv for erfarne finansfolk og analytikere, som tidligere har taget fejl af spørgsmålet.

Det eneste, man kan være sikker på, er, at der er omkostninger forbundet med lånekonverteringer, som altid skal tages i betragtning, når man omlægger lån. Her kan det være smart at indhente tilbud fra flere banker.

Undersøg markedet og indhente forskellige tilbud

Hvis du overvejer at omlægge dit realkreditlån, så er det fornuftigt at indhente tilbud fra forskellige banker og realkreditinstitutter. For at gøre det nemt kan man f.eks. bruge sammenligningstjenester som Mybanker og Findbank, der indhenter tilbud på tværs af sektoren.

Det er værd at huske på, at der er omkostninger forbundet med at omlægge et lån. Som Pengejournalen tidligere har beskrevet, kan en låneomlægning på et typisk dansk boliglån på 3 millioner kr. koste over 20.000 kr. i forskellige typer af gebyrer til banken og realkreditinstituttet.

Det er vigtigt at tage disse konverteringsomkostninger med i betragtning, da de kan gøre en stor forskel i det samlede økonomiske billede.

Opkonvertering: Omlægning af lån til højere rente

De betydelige rentestigninger på boliglån har skabt mulighed for danske boligejere med fastforrentede boliglån til at reducere deres resterende gæld takket være de faldende obligationskurser.

Hvis man har et fastforrentede boliglån med en kuponrente på 1-3 pct., kan man overveje at omlægge til lånet, da man kan skære en betydelig af restgælden. Hvis man er heldig at have et boliglån med en lav kuponrente, kan man skære i omegnen af 30 pct. af restgælden.

Det toneangivende 30-årige boliglån herhjemme har i øjeblikket en fast rente på 5 pct., og som tommelfingerregel skal man kun foretage en opkonvertering, hvis renten på det nye lån er 1-1,5 procentpoint højere end på det eksisterende lån. Ved for små forskydninger mellem renten på det eksisterende og nye lån ædes den potentielle gevinst op af gebyrer.

Hvis man foretager en opkonvertering til en højere rente, er man samtidig afhængig af, at renten efterfølgende falder igen, så man senere hen kan omlægge lånet til en lavere rente. Derfor er denne strategi altså afhængig af et rentefald i de lange boligrenter inden for en given tidshorisont. På den måde er der både en række potentielle fordele og ulemper ved en opkonvertering.

Din bank kan hjælpe dig med at regne på, hvor meget og hvornår renterne skal falde, før lånekonverteringen bliver en god forretning.

Kan en skrå konvertering betale sig?

Alternativt kan man vælge at gå fra et fastforrentet lån til et variabelt forrentet lån. Det kaldes også for en skrå konvertering.

Men det er værd at være opmærksom på, at de korte boligrenter i øjeblikket er næsten lige så høje som de lange boligrenter. Her er man altså afhængig af et fald i de korte boligrenter, før strategien kan betale sig. De korte boligrenter er meget afhængige af rentesatserne hos Den Europæiske Centralbank, som har hævet renterne for at bekæmpe inflationen.

Samtidig skal man være opmærksom på, at ved en skrå konvertering ændrer man sin risikoprofil, da man risikerer, at de korte renter stiger yderligere. Når man vælger et variabelt forrentet lån, skal man altså kunne sove roligt om natten, selvom renterne stiger. Derudover skal man have en vis robusthed i økonomien for at kunne vælge variabelt forrentede lån.

Udover opkonverteringer og skrå konverteringer er den sidste type konvertering en nedkonvertering. Her går man fra et lån med en fast rente til et nyt lån med en lavere fast rente. Som følge af de senere års rentestigninger er denne mulighed dog ikke aktuel i 2023.

Vær opmærksom på din risikoprofil

Når du overvejer at omlægge dit lån, er det vigtigt at være opmærksom på ændringer i risikoprofilen. Skift fra fast til variabel rente indebærer som nævnt en øget risiko. Mens et fastforrentet lån giver stabilitet og forudsigelighed med en uændret rente gennem lånets løbetid, er et lån med variabel rente mere ustabilt og afhænger af markedets rentesatser.

Hvis renterne stiger, vil dine kvartalsvise ydelser også stige. Hvis du overvejer at skifte fra fast til variabel rente, er det vigtigt at overveje, om du er komfortabel med den ekstra risiko, det kan medføre.

Låneomlægninger før salg af bolig

Som tommelfingerregel giver det sjældent mening at foretage en lånekonvertering, hvis man snart skal sælge sin bolig inden for en kort tidshorisont. Der er således typisk for kort tid til, at gebyrerne for låneomlægningen kan opvejes af en eventuel lavere ydelse.

Samtidig skal man huske på, at når man sælger sin bolig, opsiges realkreditlånet som regel alligevel (medmindre køber ønsker at overtage det) hvorfor man som boligejer med et fastforrentet lån til den tid alligevel får adgang til en eventuel kursgevinst på lånet som følge af de faldende obligationskurser.

Hvis man først ønsker at sælge sin bolig om 2-3 år, men omvendt gerne vil sikre sig kursgevinsten på et fastforrentet lån af frygt for, at renterne vil falde hurtigt, kan man dog godt overveje at omlægge lånet for at sikre sig kursgevinsten. I så fald skal kursgevinsten dog holdes op imod gebyrerne ved låneomlægningen og den eventuelt højere ydelse.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Læs mere om, hvordan du indhenter tilbud fra flere forskellige banker.

• Læs mere om, hvordan du finder det bedste boliglån lige nu.

• Læs mere om, hvorfor du, når du optager boliglån, skal passe på det, der kaldes indlåsningseffekt.

• Læs mere om, hvordan du finder kurserne på realkreditobligationerne, og hvordan du forstår tallene.

• Læs mere om, hvordan du ved at foretage et ekstraordinært afdrag på visse fastforrentede lån kan opnå en skattefri kursgevinst.

• Læs mere om, hvor meget man skal spare op for at købe hus.

• Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at opkonvertere et fastforrentet boliglån.

• Læs mere om, hvordan man kan skære en stor luns af sit boliglån med en såkaldt skrå konvertering.

• Læs mere om, hvor meget det typisk koster at omlægge sit boliglån.

Konklusion👇

• Opsummerende kan det siges, at omlægning af realkreditlån er en kompleks beslutning, som kræver nøje overvejelser. Der er ingen entydige svar, og hvad der fungerer for nogen boligejere, fungerer ikke nødvendigvis for andre.
• At indhente tilbud fra forskellige banker, overveje egen risikoprofil og fremtidsplaner er vigtige elementer at have med i overvejelserne.

---