Ny finte: Delvis indfrielse af realkreditlån kan give sikkert afkast

You are currently viewing Ny finte: Delvis indfrielse af realkreditlån kan give sikkert afkast

Har man som boligejer et fastforrentet realkreditlån, hvor kursen er faldet, kan en delvis indfrielse af lånet give et sikkert afkast. Her kan du blive klogere på hvordan.

Resumé 💡

  • Ved at foretage et ekstraordinært afdrag – også kaldet en delvis indfrielse af realkreditlånet – kan man score et sikkert afkast, når kursen på boliglånet er faldet. Det koster typisk 750 kr. hos realkreditinstitutterne.
  • Konkret er det boligejere med fastforrentede lån, hvor kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet, som foretage en delvis indfrielse og score et sikkert afkast. En sådan manøvre kan være særlig relevant, hvis man f.eks. har penge stående på indlånskontoen til negative renter.

Ekstraordinært afdrag på boliglån kan skabe skattefrit afkast

Vi lever i uhørte tider, når det angår de finansielle markeder. Mange danske bankkunder betaler stadig negative renter af indeståender på indlånskonto, mens boligejerne nu omvendt skal vænne sig til stigende lange boligrenter.

De seneste stigninger i de lange renter betyder, at boligejere med fastforrentede lån med kuponrente på f.eks. 0,5-3 pct. kan indkassere kursgevinster, da kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet. Man kan med andre ord i det tilfælde købe sin gæld tilbage til lavere kurser, end de kurser man optog lånet til.

Derfor overvejer mange boligejere muligheden for en låneomlægning, hvorved boligejere med fastforrentede lån kan indkassere kursgevinster. Men det kræver så, at man optager et nyt lån, hvor der vil være et kurstab på det nye lån og en højere rente, hvis der er tale om et nyt fastforrentet lån. Også kaldet en opkonvertering, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. Man skal i så fald håbe på et rentefald, så man kan konvertere nedad igen, for ellers æder den højere rente kursgevinsten op i det lange løb.

Alternativt kan man vælge en såkaldt skrå konvertering, hvor man overgår til et variabelt forrentet lån med en forholdsvis lav rente. Ved den manøvre ændrer man dog sin risikoprofil, da man risikerer stigende rentebetalinger, da renten løbende tilpasses i kortere intervallet fra typisk et halvt år og op til fem år.

Imidlertid findes der en overset finte, som gør, at man slet ikke behøver at omlægge sit lån for at få del i kursgevinsten på det fastforrentede lån. Den finte består i, at man foretager en nedbringelse af sit realkreditlån, også kaldet et ekstraordinært afdrag eller en delvis indfrielse af realkreditlånet.,

Hvad er en delvis indfrielse af boliglånet?

Begrebet går både under navnene ekstraordinært afdrag, ekstraordinær nedbringelse og delvis indfrielse af realkreditlånet.

Konkret nedbringes boliglånet med det pågældende beløb minus gebyret for det ekstraordinære afdrag. Et sådan ekstraordinært afdrag koster typisk i omegnen af 750 kr. og er derfor langt billigere end en egentlig låneomlægning, der typisk koster 20.000 kr. plus eventuelle kurstab på det nye lån, hvis der er tale om et fastforrentet lån.

Men for mange boligejere med fastforrentede lån er der en betydelig kursgevinst at hente, da de lange boligrenter er steget, og kurserne på de fastforrentede lån er faldet.

Eksempel på ekstraordinært afdrag – afkast på over 30 pct.

Lad os tage et konkret eksempel. Lad os forestille os en boligejer, som har et realkreditlån på 3 mio. kr. med en løbetid på 30 år. Lånet blev optaget i begyndelsen af 2021, hvor de lange boligrenter var lavere. Så boligejeren heldig at kunne optage et realkreditlån med en kuponrente på 0,5 pct. på lånet, hvor der betales afdrag.

Boligejeren har dog også penge stående kontant på en indlånskonto. I takt med at bankerne har nedsat grænserne for negative renter, så har vedkommende 200.000 kr. stående til negativ rente i sin bank.

I den mellemliggende periode er kursen på det 30-årige fastforrentede 0,5 pct. lån faldet fra 99 til 73. Sagt anderledes, så er situationen nu den, at for hver 73 kr., som boligejeren afdrager ekstraordinært på lånet, så ryger der 100 kr. af restgælden. Det betyder samtidig, at boligejeren kun skal tage 146.000 kr. fra sin indlånskonto, der er ramt af negative renter, for at nedbringe sin boliggæld med 200.000 kr.

Vupti, så har boligejeren både indkasseret en fin kursgevinst samt sørget for, at de 146.000 kr. ikke længere er belagt med negative renter på indlånskontoen. Det svarer til et afkast på over 30 pct., uden at boligejeren har løbet nogen risici. Det er der ingen andre investeringer på de finansielle markeder, som kan konkurrere med, når man inddrager, at boligejeren ikke løber risici.

Mekanikken er den, at jo lavere kuponrente på det fastforrentede lån, boligejeren har, desto større er den skattefri kursgevinst. Du kan finde aktuelle kurser på fastforrentede lån med forskellige kuponrenter (her hos Totalkredit) via nedenstående liste.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos TotalkreditAktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 1 pct.Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 2 pct.Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 3 pct.Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 4 pct.Link til kurs
Kilde: Nasdaq OMX

Er der nogen ulemper? 

Hvis man foretager et ekstraordinært afdrag, fordi man har frie midler til overs, så skal man huske, at man mister noget af den fleksibilitet, som man har ved at have ekstra penge stående. Der kan også opstå uforudsete situationer, der gør, at man har behov for likviditet her og nu.

En ekstraordinær nedbringelse af boliglånet kræver som så mange andre beslutninger i privatøkonomien nøje overvejelser

Man skal også gøre op med sig selv, at man ikke står og skal bruge pengene i de kommende år på f.eks. investering, boligforbedringer, rejser eller andre typer af forbrug. Men hvis man vitterligt ikke har behov for at bruge pengene, og der f.eks. samtidig betales negative renter af beløbet, så kan det være værd at overveje, om det giver mening at foretage et ekstraordinært afdrag på boliglånet.

Derudover skal man være opmærksom på, at ens bank kan have minimumsgrænser for det ekstraordinære afdrag, sådan at det skal være eksempelvis minus 10 pct. af boligens værdi.

Hvad koster et ekstraordinært afdrag?

Det er langt fra lige så dyrt at foretage en delvis indfrielse af sit lån, som det er at foretage en låneomlæning.

Det er dog vigtigt at sikre sig hos din bankrådgiver, at der ikke påløber ekstra udgifter ved en indfrielse, såsom hvis banken også opkræver et gebyr for det, eller hvis der er særlige tidspunkter, at indfrielsen skal ske på, såsom ved termin, for at undgå yderligere omkostninger.

Hvis du vil vide mere… 📖

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Eller er du interesseret i at vide mere om, hvordan boligpriserne har udviklet sig på landsplan i den senere tid, kan du læse mere her hos Pengejournalen.

Eller står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Ønsker du at blive klogere på forskellige typer af lånekonverteringer, kan du bl.a. læse om, hvad skrå og lodrette konverteringer af realkreditlån er i denne artikel hos Pengejournalen.

Konklusion👇

  • Stigningerne i de lange boligrenter giver mulighed for at indkassere en skattefri kursgevinst ved et ekstraordinært afdrag, hvis man har fastforrentede lån på 0,5-3 pct. i kuponrente.
  • Overvejelsen kan blive særlig relevant, hvis man betaler negativ rente på sit indlån i banken, og man samtidig ikke står og skal bruge disse penge inden for de kommende år. For et ekstraordinært afdrag på realkreditlånet vil andet andet lige reducere den fleksbilitet, som pengene giver, når de står frit til rådighed på indlånskontoen.