Ny finte: Ekstraordinært afdrag på boliglån kan give sikkert afkast

You are currently viewing Ny finte: Ekstraordinært afdrag på boliglån kan give sikkert afkast

Har man som boligejer et fastforrentet realkreditlån, hvor kursen er faldet, kan en delvis indfrielse af lånet give et sikkert afkast.

Resumé

  • Boligejere med fastforrentede lån, hvor kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet, kan foretage en delvis indfrielse, dvs. nedbringelse af deres realkreditlån, og score et sikkert afkast.
  • En sådan manøvre kan være relevant, hvis man f.eks. har penge stående på indlånskontoen til negative renter.

Kursgevinster kan skabe sikre afkast for boligejere med fastforrentede lån 🏘

Vi lever i uhørte tider, når det angår de finansielle markeder. Mange danske bankkunder er begyndt at betale negative renter af indeståender på indlånskonto, og boligejere med flekslån betaler negative renter på deres boliglån. Hvem havde lige troet, at det var et muligt scenarie for blot 10 år siden?

Hvis man står i den situation, at man betaler negative indlånsrenter og eksempelvis ikke har mod på at investere pengene, så er der en god nyhed til mange boligejere med fastforrentede boliglån, hvor renten er bundet i en periode på typisk 15-20 år. De seneste måneders stigninger i de lange renter betyder nemlig, at boligejere med fastforrentede lån med kuponrente på 0,5-1 pct. kan indkassere kursgevinster, da kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet. Man kan med andre ord i det tilfælde købe sin gæld tilbage til lavere kurser, end de kurser man optog lånet til.

Det får mange boligeksperter til at diskutere mulighederne for en låneomlægning, hvorved boligejerne med fastforrentede lån kan indkassere kursgevinsterne. Men det kræver så, at man optager et nyt lån, hvor der vil være et kurstab på det nye lån og en højere rente, hvis der er tale om et fastforrentet lån. Man skal i så fald håbe på et rentefald, så man kan konvertere nedad igen, for ellers æder den højere rente kursgevinsten op i det lange løb.

Men der er en overset finte, som gør, at man slet ikke behøver at omlægge sit lån for at få del i kursgevinsten på det fastforrentede lån.

Kan man delvis indfri et realkreditlån? 🧐

Svaret på spørgsmålet er “ja.” Man kan lave det, der hedder et ekstraordinært afdrag/nedbringelse af sit boliglån, som derved nedbringes med det pågældende beløb minus gebyret for det ekstraordinære afdrag. Et sådan ekstraordinært afdrag koster typisk i omegnen af 750 kr. og er derfor langt billigere end en egentlig låneomlægning, der typisk koster 10.000-15.000 kr. plus eventuelle kurstab på det nye lån.

Hvis vi tager udgangspunkt i fastforrentede lån, så vil der være en kursgevinst at hente, hvis renten efterfølgende er steget, og kursen på lånet faldet og vice versa.

Eksempel på delvis indfrielse af lån

Lad os tage et konkret eksempel. Lad os forestille os en boligejer, som har et realkreditlån på 3 mio. kr. med en løbetid på 20 år. Lånet blev optaget i begyndelsen af 2021, hvor de lange boligrenter var lavere. Så boligejeren fik en kuponrente på 0,5 pct. på lånet, hvor der betales afdrag.

Boligejeren har dog også penge stående kontant på en indlånskonto. I takt med at bankerne har nedsat grænserne for negative renter, så har vedkommende 200.000 kr. stående til negativ rente i sin bank.

I den mellemliggende periode er kursen på det 20-årige 0,5 pct. lån faldet fra 99 til 93. Sagt anderledes, så er situationen nu den, at for hver 93 kr., som boligejeren afdrager ekstraordinært på lånet, så ryger der 100 kr. af restgælden. Det betyder samtidig, at boligejeren kun skal tage 186.000 kr. fra sin indlånskonto, der er ramt af negative renter, for at nedbringe sin boliggæld med 200.000 kr.

Vupti, så har boligejeren både indkasseret en fin kursgevinst samt sørget for, at de 186.000 kr. ikke længere er belagt med negative renter på indlånskontoen.

Er der nogen ulemper ved ekstraordinære afdrag? 🤔

Hvis man foretager et ekstraordinært afdrag, fordi man har frie midler til overs, så skal man huske, at man mister noget af den fleksibilitet, som man har ved at have ekstra penge stående. Der kan også opstå uforudsete situationer, der gør, at man har behov for likviditet her og nu.

En ekstraordinær nedbringelse af boliglånet kræver som så mange andre beslutninger i privatøkonomien nøje overvejelser

Man skal også gøre op med sig selv, at man ikke står og skal bruge pengene i de kommende år på f.eks. investering, boligforbedringer, rejser eller andre typer af forbrug. Men hvis man vitterligt ikke har behov for at bruge pengene, og der f.eks. samtidig betales negative renter af beløbet, så kan det være værd at overveje, om det giver mening at foretage et ekstraordinært afdrag på boliglånet.

Hvad koster et ekstraordinært afdrag?💰

Det er langt fra lige så dyrt at foretage en delvis indfrielse af sit lån, som det er at foretage en låneomlæning.

Det er dog vigtigt at sikre sig hos din bankrådgiver, at der ikke påløber ekstra udgifter ved en indfrielse, såsom hvis banken også opkræver et gebyr for det, eller hvis der er særlige tidspunkter, at indfrielsen skal ske på, såsom ved termin, for at undgå yderligere omkostninger.

Hvis du vil vide mere… 📖

Har du behov for at vide mere om, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Eller er du interesseret i at vide mere om, hvordan boligpriserne har udviklet sig på landsplan i den senere tid, kan du læse mere her hos Pengejournalen.

Eller står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Ønsker du at blive klogere på forskellige typer af lånekonverteringer, kan du bl.a. læse om, hvad skrå og lodrette konverteringer af realkreditlån er i denne artikel hos Pengejournalen.

Konklusion👇

  • Stigningerne i de lange boligrenter giver mulighed for at indkassere noget af kursgevinsten ved et ekstraordinært afdrag, hvis man har fastforrentede lån på 0,5 eller 1 pct. i kuponrente.
  • Overvejelsen kan blive særlig relevant, hvis man betaler negativ rente på sit indlån i banken, og man samtidig ikke står og skal bruge disse penge inden for de kommende år. For et ekstraordinært afdrag på realkreditlånet vil andet andet lige reducere den fleksbilitet, som pengene giver, når de står frit til rådighed på indlånskontoen.