Som boligejer med et fastfastforrentet lån kan man minimere sin restgæld, hvis obligationskursen på lånet falder, og boligrenterne stiger. Her ser vi på, hvor meget kursen på et boliglån kan falde, hvis renten stiger 1 procentpoint.

Resumé 💡

Kursen på et realkreditlån kan som tommelfingerregel falde op mod 10 pct., hvis renten stiger 1 pct. Kursfaldet er større, når renten stiger fra et lavt niveau. Med et fastfastforrentet lån kan restgælden reduceres, hvis kursen falder, og renten stiger. Hvor stort kursfaldet i det konkrete tilfælde bliver, afhænger bl.a. af løbetiden på lånet, og om lånet er med afdragsfrihed eller ej.

Sammenhængen mellem kursfald og rentestigninger

Mange boligejere er interesseret i at vide, hvordan rentestigningerne påvirker deres boliglån. For så vidt angår boligejere med variabelt forrentede lån – der løbende tilpasses inden for en given periode, f.eks. hvert tredje år, hvis der er tale om F3-lån – er svaret simpelt: I tilfælde af en stigning i de korte boligrenter vil renten på det variabelt forrentede lån blive højere ved næste lånetilpasning. Og dermed vil de månedlige udgifter stige.

Der findes en lang række forskellige lån med løbende rentetilpasning, og et af de mere populære af slagsen er F Kort-lånet, som Pengejournalen tidligere har beskrevet i en selvstændig artikel.

Hvad sker der med mit lån, når renten stiger?

Hvordan et fastforrentet lån, hvor renten er fastlagt for en længere periode, f.eks. 30 år, påvirkes af rentestigninger, er mere kompliceret. Så lad os tage et konkret eksempel. Her tager vi udgangspunkt i, hvordan det fastforrentede boliglån påvirkes, hvis de lange boligrenter stiger 1 procentpoint.

Begrebsmæssigt taler man her om en obligations varighed, som er et udtryk for, hvordan kursen på den bagvedliggende obligation teoretisk set vil blive påvirket, hvis renten ændrer sig med et procentpoint. Varigheden kan beregnes – det er lettere kompliceret – men den står også oplyst i kurslisterne hos Fondsbørsen, hvor obligationerne handles. Så det er langt nemmere at tage udgangspunkt i.

Hvad er varigheden på en obligation?

I dette eksempel tager vi udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet lån udstedt af Totalkredit med en kuponrente på 4 pct., og hvor der betales afdrag på lånet. Kursen på lånet er – ved denne artikels publicering – 96. Hvis man gerne vil se, hvordan kursen teoretisk set påvirkes i en situation, hvor renterne stiger, så kan man gøre følgende.

Det nemmeste er først at finde fondskoden under selskabernes kurslister. I dette tilfælde på Totalkredits hjemmeside, men her står varigheden ikke oplyst, men det gør den på Fondsbørsens hjemme. Derfor kan man gå man ind på fondskoden – i dette tilfælde 953731. Herefter kommer man ind på Fondsbørsen hjemmeside – nasdaqomxnordic.com – hvor man får adgang til en række oplysninger om den konkrete obligation.

Når man er klikket ind på obligationen, kan man i en tabel tjekke, hvad varigheden er på den pågældende obligation. Obligationen bag det 30-årige fastforrentede lån hos Totalkredit kan konkret findes hos Fondsbørsen her. Som man kan aflæse, er varigheden på den bagvedliggende obligation allerede regnet ud os. Vi får oplyst, at varigheden er 11,87.

Det vil altså med andre ord sige, at i tilfælde af en rentestigning på ét procentpoint, så vil kursen teoretisk set falde 11,87 kurspoint. I det scenarie kan man altså købe sit lån tilbage knap 12 procentpoint billigere, end man optog det til og dermed barbere en ordentlig luns af sin restgæld.

Der er dog en tale om en teoretisk beregning, for i praksis vil kursfaldet sandsynligvis ikke være så stort. En tommelfingerregel er, at en rentestigning – baseret på det nuværende renteniveau – på et 30-årigt realkreditlån vil påvirke kurserne med et kursfald på op til 10 kurspoint.

Hvad skal man være opmærksom på?

I forhold til at bruge varigheden på lånet er der som nævnt tale om en teoretisk beregning, som i den konkrete situation vil blive påvirket af flere ting. Hvis der f.eks. er afdraget på lånet i flere år, og restgælden er reduceret, så vil kursfølsomheden på den bagvedliggende obligation være mindre.

Dertil kommer, at beregningen bliver mere usikker, jo større renteændringerne er. Man kan således heller ikke bare gange varigheden op med f.eks. 2 eller 3 procentpoint, hvis man vil have et billede af, hvad der sker med kursen på boliglånet, hvis renten stiger 2 eller 3 procentpoint. Det skyldes, at der ikke er tale om en lineær, men konveks funktion, hvor kursen påvirkes mindre for hvert ekstra procentvise rentestigning, der er tale om.

Hvordan påvirkes afdragsfrie lån af rentestigninger?

Hvis der tale om lån uden afdrag, hvor der kun betales de løbende gebyrer og renter, så er lånene i udgangspunktet mere kursfølsomme end lån med afdrag.

Det har den betydning, at kursændringerne alt andet lige bliver endnu større i tilfælde af renteændringer, når man sammenligner med lån med afdrag. Så hvis man gerne vil spekulere i rentestigninger i håbet om at kunne nedbringe sin restgæld, er det altså fastforrentede lån uden afdrag og med længst mulig løbetid, som potentielt skaber de største kursfald på obligationerne ved rentestigninger.

Men som ved øvrige fastforrentede lån gælder det, at kursen påvirkes mindre for hvert ekstra procentvise rentestigning, fordi der er tale om en konveks funktion.

Hvordan kan man udnytte rentestigninger som boligejer?

At udnytte stigende renter til sin fordel som boligejer er på ingen måde en nem øvelse. Den konkrete udfordring er, at man ved en lånekonvertering i ovenstående scenarie enten skal gå op i rente, hvis man optager et nyt fastforrentet lån, fordi renten så er steget. Det hedder en lodret konvertering – en manøvre, som Pengejournalen har beskrevet i en selvstændig artikel.

Dermed bliver den månedlige ydelse på boliglånet dyrere, hvilket æder den opnåede reduktion af restgælden op før eller siden, medmindre renten falder igen, og man kan lave en nedkonvertering, hvorved man går ned i rente. I sidste ende er der altså tale om en spekulativ øvelse.

Alternativt kan man vælge et variabelt forrentet lån og lave en såkaldt skrå konvertering, som Pengejournalen tidligere har beskrevet. Men i så fald ændrer ens risikoprofil sig, fordi man ikke længere har garanti for, hvad renten på ens boliglån er fremadrettet. Og dermed skal man i så fald håbe på, at de korte boligrenter ikke stiger mærkbart.

Ved skrå konverteringer, hvor man går over til et variabelt forrentet lån, skal man med andre ord gøre op med sig selv, om det man er villig til at løbe risikoen for, at boligrenterne stiger yderligere, eller om det vil spolere ens nattesøvn og pengepung.

Hvad er de aktuelle kurser på realkreditlån?

Du kan finde et overblik over kursudviklingen på 30-årige boliglån med fast rente og afdrag hos alle realkreditinstitutterne i denne oversigtsartikel af Pengejournalen.

Nedenfor ses et overblik over kurserne på fastforrentede lån hos Totalkredit.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos Totalkredit	Aktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.	Link til kurs
Kuponrente 1 pct.	Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.	Link til kurs
Kuponrente 2 pct.	Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.	Link til kurs
Kuponrente 3 pct.	Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.	Link til kurs
Kuponrente 4 pct.	Link til kurs

Hvis du vil vide mere…

• Ønsker du at blive finde ud af, hvem der ejer en given bolig, så kan du læse mere i denne artikel af Pengejournalen.

• Vil du gerne blive klogere på, hvad en bolig tidligere er blevet solgt for, så kan du læse mere om, hvordan man finder tidligere salgspriser i denne artikel af Pengejournalen.

• Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

• 2022 har budt på store rentestigninger, så ønsker du at vide mere om, hvorvidt der er udsigt til, at renten falder i 2023, så tjek vores artikel ud om emnet.

Konklusion

• Kursændringerne på et boliglån i tilfælde af rentestigninger afhænger af den bagvedliggende obligations varighed, som varierer, afhængig af bl.a. lånets løbetid og om der er tale om afdragsfrie lån eller lån med afdrag.
• En obligations varighed står oplyst på Fondsbørsens hjemmeside, og dermed kan man få en teoretisk udregning af, hvor meget kursen vil falde i tilfælde af en rentestigning på ét procentpoint. Som tommelfingerregel falder kurserne med maksimalt 10 kurspoint ved en rentestigning på 1 procentpoint.