Så meget falder kursen hvis renten stiger 1 procent

You are currently viewing Så meget falder kursen hvis renten stiger 1 procent

Som boligejer med et fastfastforrentet lån kan man minimere sin restgæld, hvis obligationskursen på lånet falder, og boligrenterne stiger. Her ser vi på, hvor meget kursen på et boliglån kan falde, hvis renten stiger 1 procentpoint.

Resumé

  • Kursen på et realkreditlån kan som tommelfingerregel falde op mod 10 pct., hvis renten stiger 1 pct. Kursfaldet er større, når renten stiger fra et lavt niveau.
  • Med et fastfastforrentet lån kan restgælden reduceres, hvis kursen falder, og renten stiger. Hvor stort kursfaldet i det konkrete tilfælde bliver, afhænger bl.a. af løbetiden på lånet, og om lånet er med afdragsfrihed eller ej.

Sammenhængen mellem kursfald og rentestigninger


Mange boligejere er ´ interesseret i at vide, hvordan rentestigningerne påvirker deres boliglån. For så vidt angår boligejere med variabelt forrentede lån – der løbende tilpasses inden for en given periode, f.eks. hvert tredje år, hvis der er tale om F3-lån – er svaret simpelt: I tilfælde af en stigning i de korte boligrenter vil renten på det variabelt forrentede lån blive højere ved næste lånetilpasning. Og dermed vil de månedlige udgifter stige.

Hvad sker der med mit lån, når renten stiger?

Hvordan et fastforrentet lån, hvor renten er fastlagt for en længere periode, f.eks. 30 år, påvirkes af rentestigninger, er mere kompliceret. Så lad os tage et konkret eksempel. Her tager vi udgangspunkt i, hvordan det fastforrentede boliglån påvirkes, hvis de lange boligrenter stiger 1 procentpoint.

Begrebsmæssigt taler man her om en obligations varighed, som er et udtryk for, hvordan kursen på den bagvedliggende obligation teoretisk set vil blive påvirket, hvis renten ændrer sig med et procentpoint. Varigheden kan beregnes, men den står også oplyst i kurslisterne hos Fondsbørsen , hvor obligationerne handles, så det er langt nemmere at tage udgangspunkt i.

Hvad er varigheden på en obligation?

I dette eksempel tager vi udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet lån udstedt af Nordea med en rente på 1,5 pct., og hvor der betales afdrag på lånet. Kursen på lånet er – ved denne artikels publicering – 98,3 pct. Hvis man gerne vil se, hvordan kursen teoretisk set påvirkes i en situation, hvor renterne stiger, så kan man gøre følgende:

Det nemmeste er først at finde fondskoden under selskabernes kurslister. I dette tilfælde på Nordeas hjemmeside, men her står varigheden ikke oplyst, men det gør den på Fondsbørsens hjemme. Derfor kan man gå man ind på Fondsbørsen hjemmeside – nasdaqomxnordic.com – hvor man kan finde den konkrete obligation ved hjælp af en søgning på fondskoden. Når man er klikket ind på obligationen, kan man i en tabel tjekke, hvad varigheden er på den pågældende obligation. Obligationen bag det 30-årige fastforrentede lån hos Nordea kan konkret findes hos Fondsbørsen her. Som man kan aflæse, er varigheden på den bagvedliggende obligation allerede regnet ud os. Vi får oplyst, at varigheden er 14,1.

Det vil altså med andre ord sige, at i tilfælde af en rentestigning på ét procentpoint, så vil kursen teoretisk set falde 14 kurspoint. I det scenarie kan man altså købe sit lån tilbage 14 procentpoint billigere, end man optog det til og dermed barbere en ordentlig luns af sin restgæld.

Der er dog en tale om en teoretisk beregning, for i praksis vil kursfaldet ikke være så stort. En tommelfingerregel er, at en rentestigning – baseret på det nuværende renteniveau – på et 30-årigt realkreditlån vil påvirke kurserne med et kursfald på op til 10 kurspoint.

Hvad skal man være opmærksom på?

I forhold til at bruge varigheden på lånet er der som nævnt tale om en teoretisk beregning, som i den konkrete situation vil blive påvirket af flere ting. Hvis der f.eks. er afdraget på lånet i flere år, og restgælden er reduceret, så vil kursfølsomheden på den bagvedliggende obligation være mindre.

Dertil kommer, at beregningen bliver mere usikker, jo større renteændringerne er. Man kan således heller ikke bare gange varigheden op med f.eks. 2 eller 3 procentpoint, hvis man vil have et billede af, hvad der sker med kursen på boliglånet, hvis renten stiger 2 eller 3 procentpoint. Det skyldes, at der ikke er tale om en lineær, men konveks funktion, hvor kursen påvirkes mindre for hvert ekstra procentvise rentestigning.

Hvordan påvirkes afdragsfrie lån af rentestigninger?

Hvis der tale om lån uden afdrag, hvor der kun betales de løbende gebyrer og renter, så er lånene i udgangspunktet mere kursfølsomme end lån med afdrag.

Det får den betydning, at kursændringerne alt andet lige bliver endnu større i tilfælde af renteændringer, når man sammenligner med lån med afdrag. Så hvis man gerne vil spekulere i rentestigninger i håbet om at kunne nedbringe sin restgæld, er det altså fastforrentede lån uden afdrag og med længst mulig løbetid, som potentielt skaber de største kursfald på obligationerne ved rentestigninger.

Men som ved øvrige fastforrentede lån gælder det, at kursen påvirkes mindre for hvert ekstra procentvise rentestigning, fordi der er tale om en konveks funktion. Så kursfaldet vil altså alt andet lige være større i et eksempel, hvor renten stiger fra 1 til 2 pct., end hvis den efterfølgende stiger fra 2 til 3 pct.

Hvordan kan man udnytte rentestigninger som boligejer?

At udnytte stigende renter til sin fordel som boligejer er på ingen måde en nem øvelse. Den konkrete udfordring er, at man ved en lånekonvertering i ovenstående scenarie enten skal gå op i rente, hvis man optager et nyt fastforrentet lån, fordi renten så er steget. Det hedder en lodret konvertering.

Det kræver mange overvejelser at tage stilling til, om en låneomlægning giver mening og afhænger af den pågældende boligejers situation og risikoprofil.

Dermed bliver den månedlige ydelse på boliglånet dyrere, hvilket æder den opnåede reduktion af restgælden op før eller siden, medmindre renten falder igen, og man kan lave en nedkonvertering, hvorved man går ned i rente. I sidste ende er der altså tale om en spekulativ øvelse.

Alternativt kan man vælge et variabelt forrentet lån og lave en såkaldt skrå konvertering. Men i så fald ændrer ens risikoprofil sig, fordi man ikke længere har garanti for, hvad renten på ens boliglån er fremadrettet. Og dermed skal man i så fald håbe på, at de korte boligrenter ikke stiger mærkbart. Ved skrå konverteringer, hvor man går over til et variabelt forrentet lån, skal man med andre ord gøre op med sig selv, om det man er villig til at løbe risikoen for, at boligrenterne stiger, eller om det vil spolere ens nattesøvn og pengepung.

Men hvis man f.eks. omvendt ved, at man skal flytte inden for f.eks. tre eller fem år, kan man vælge at lave en skrå konvertering og låse renten fast med henholdsvis et F3- eller F5-lån, hvorved renten er garanteret, indtil man skal flytte.

Hvad er de aktuelle kurser på realkreditlån?

Du kan finde et overblik over kursudviklingen på 30-årige boliglån med fast rente og afdrag hos alle realkreditinstitutterne i denne oversigtsartikel af Pengejournalen.

Nedenfor ses et overblik over kurserne på fastforrentede lån hos Totalkredit.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos TotalkreditAktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 1 pct.Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 2 pct.Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 3 pct.Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 4 pct.Link til kurs
Kilde: Nasdaq OMX

Hvis du vil vide mere…

Vil du gerne vide mere om, hvad det koster at låne til en bolig, kan du blive klogere i denne artikel hos Pengejournalen.

Og hvis du gerne vil ind på boligmarkedet, kan du læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion

  • Kursændringerne på et boliglån i tilfælde af rentestigninger afhænger af den bagvedliggende obligations varighed, som varierer, afhængig af bl.a. lånets løbetid og om der er tale om afdragsfrie lån eller lån med afdrag.
  • En obligations varighed står oplyst på Fondsbørsens hjemmeside, og dermed kan man få en teoretisk udregning af, hvor meget kursen vil falde i tilfælde af en rentestigning på ét procentpoint.