Selvom renterne på boliglån er historisk lave, så løber gebyrer og renter alligevel op, når lånet skal betales tilbage over 30 år. Her ser vi på, hvad de samlede omkostninger bliver.

Resumé 💡

For et fastforrentet lån på 1 pct. i rente er de samlede omkostninger knap 300.000 kr. pr. lånte million over 30 år.
Sjældent har det været billigere at låne penge, og både fastforrentede og variabelt forrentede lån har meget lave renter i et historisk perspektiv.

Realkreditinstitutterne, som udsteder lånene, arbejder dog ikke gratis. De tjener deres penge på bidragssatser, som er gebyrer, som låntagere betaler for deres boliglån.

Her er prisen for at låne en million til en bolig over 30 år

Overvejer du at købe bolig? Og er du interesseret i at vide, hvad det kommer til at koste dig at låne penge til boligen?

I et historisk perspektiv er renterne meget lave på boliglån. Både hvad angår fastforrentede lån, hvor renten er fastsat i en lang periode på eksempelvis 30 år, og variabelt forrentede lån, hvor renten kun er fastsat i en kort periode, f.eks. 1-5 år, og dermed både kan stige og falde i lånets løbetid.

Hvor meget det koster at låne til en bolig, afhænger af, hvilken type boliglån man vælger, herunder om renten er låst fast i en længere periode eller ej.

For at forstå prisen på et boliglån er det nødvendigt at forstå reglerne for boligfinansiering.

Reglerne framyndighederne er, at et realkreditlån maksimum kan udgøre 80 pct. af finansieringen af en bolig, og at man som boligkøber minimum skal stille med 5 pct. af købesummen.
De sidste 15 pct. kan f.eks. udgøres af et banklån, hvor renten er højere end på realkreditlånet. Baggrunden er, at hvis boligejeren havner i en situation, hvor man ikke kan betale sit boliglån, så er det realkreditinstituttet, som først skal have sine penge og først derefter banken. Derfor tager banken sig bedre betalt i form af en højere rente.

Eksempel på boligfinansiering

Hvis man gerne vil købe et hus til 1,25 mio. kr., så kan:

Realkreditlånet udgøre 1 mio. kr., svarende til 80 pct. af købesummen.
Man skal stille med 62.500 kr. selv, svarende til 5 pct. af de 1,25 mio. kr.

De sidste 15 pct. 187.500 kr. kan komme fra et banklån.

I nedenstående beregninger for prisen på et boliglån bygger vi videre på eksemplet. Vi tager udgangspunkt i tal fra landets største realkreditinstitut i form af Totalkredit/Nykredit.

Prisen for to typer lån

I dette eksempel har vi indtastet tallene i Totalkredits beregner. Vi har taget udgangspunkt i et 30-årigt lån, som skal give 1 mio. kr. i realkreditfinansiering til huset til 1,25 mio. kr. Vi har fravalgt afdragsfrihed. Det vil sige, at der afdrages på både lånebeløbet på 1,25 mio. kr. samt på de løbende renter og gebyrer (bidragssatsen).

Kigger vi først på lånebeløbet (hovedstolen), så kan vi se, at beløbene ikke er eksakt 1 mio. kr., men henholdsvis 1,028 mio. kr. og 0,997 mio. kr. for det fastforrentede og det variabelt forrentede lån. Det skyldes, at man optager lånet til en bestemt kurs på det pågældende tidspunkt. Den nærmere teknik går vi ikke i dybden med her.

Vigtige begreber 🧐

Interessante tal for prisen på boliglånet er bl.a. debitorrenten, bidragssatsen pr. år og de samlede omkostninger i procent kaldet ÅOP.

Debitorrenten er 1 pct. for det fastforrentede lån og 0,28 pct. for det variabelt forrentede lån. Ser man alene på renten, så modtager boligkøberen med det variabelt forrentede lån faktisk løbende penge som låntager. I hvert fald på kort sigt for som nævnt kan renten på det variabelt forrentede lån både stige og falde, mens renten på det fastforrentede lån er låst fast.

Bidragssatsen for det fastforrentede lån er 0,74 pct. pr. år. For det variabelt forrentede lån er bidragssatsen 0,9 pct. pr. år. Årsagen til den højere bidragssats på det variabelt forrentede lån er, at realkreditinstitutterne har hævet bidragssatserne på variabelt forrentede lån. Det skyldes, at de gerne vil have boligejerne til at tage mere sikre lån i form af fastforrentede lån. Bidragssatserne udgør i dag det største indtjeningsben i realkreditinstitutternes forretning.
ÅOP for det fastforrentede lån lander på 2,18 pct., mens ÅOP for det variabelt forrentede lån er 0,87 pct. ÅOP er et udtryk for de samlede omkostninger, som låntageren betaler om året af lånebeløbet. Det er altså ÅOP, man skal have fat i, når man skal have et billede af, hvad de samlede omkostninger løber op i hvert år. Så med et lån på 1 mio. kr. og en ÅOP på 2 pct. vil låntageren betale cirka 20.000 i årlige omkostninger.

Små procentuelle forskelle i renten på et boliglån kan ende ud med forskelle i hundretusinde eller millioner af kroner over en lang tidshorisont.

Som vi kan se, er de årlige omkostninger altså over dobbelt så høje på det fastforrentede lån sammenlignet med det variabelt forrentede lån. Det kan man også se, når man tager et blik på de samlede omkostninger for lånet over en 30-årig periode. Her fremgår det:

Omkostningerne for det fastforrentede lån er 283.497 kr. over 30 år. Altså ender man med at betale lige knap 30 pct. af lånebeløbet på 1 mio. kr. henover de 30 år, som lånet løber.
Omkostningerne for det variabelt forrentede lån er 90.622 kr. Her er omkostningerne over de 30 år altså under en tiendedel af lånebeløbet på 1 mio. kr. Det er dog et beløb, som er behæftet med meget stor usikkerhed, da renten som nævnt fastsættes hvert halve år, hvorfor renten på lånet både kan stige og falde.

Ingen kender fremtiden

Over en 30-årig periode med mange forskellige tilstande i samfundsøkonomien kan det vise sig, at det bliver langt dyrere for låntageren med det variabelt forrentede lån kontra vedkommende med det fastforrentede lån, hvis renten stiger mærkbart. Men det kan også være, at renterne forbliver meget lave, og så er det boligejeren med det variabelt forrentede lån, som har betalt færrest omkostninger efter 30 år.

I øvrigt koster de færreste boliger 1 mio. kr. i dag. Beløbet er blot valgt for let kunne at anskueliggøre omkostningernes andel af lånebeløbet.

Hvis du vil vide mere… 📖

Er du bange for at købe hos? Så kan du her læse mere om, hvordan du kan beskytte din friværdi.

Står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Her kan du læse mere om, hvad det koster at låne 1 mio. kr. over 30 år.

Ønsker du at blive klogere på sammenhængen mellem obligationskurser og renter? Så læs denne artikel om, hvor meget kurserne typisk falder, når renten stiger.

Her kan du læse mere om, hvor gammel den typiske førstegangskøber er.

Konklusion 👇

Renterne er historisk lave, men det løber alligevel op i en del penge, hvis man skal låne til en bolig over 30 år. For et fastforrentet lån på 1 pct. i rente er de samlede omkostninger knap 300.000 kr. pr. lånte million, hvis man tager udgangspunkt i det nuværende renteniveau.
Man skal ikke alene kigge på selve renten, når man optager et lån, da bidragssatsen er det, som realkreditinstitutterne tjener mest på. ÅOP er et godt mål for, hvad de årlige omkostninger for lånet er i procent.
På kort sigt er det variabelt forrentede lån det billigste. Og i de seneste mange år har det klart bedst kunne betale sig at have variabelt forrentede lån, fordi renten blot er faldet og faldet.