Realkreditkurserne er faldet kraftigt henover de seneste par år. I denne artikel ser vi nærmere på, hvordan forskellige lån med fast rente har oplevet massive kursfald på de bagvedliggende obligationer.

Resumé 💡

• Kurserne på obligationerne bag lån med fast rente på 0,5 pct. til 1 pct. er faldet med i omegnen af 20-30 kurspoint siden begyndelsen af 2021.

Hvordan har renten og kurserne på boliglån udviklet sig?

Danske boligejere havde i den grad vænnet sig til lave rente på boliglån tilbage i begyndelsen af 2021. Den toneangivende rente på et fastforrentet 30-årig lån var en kort årgang helt nede og vende på 0,5 pct.

Men de lave boligrenter på fastforrentede lån er nu borte. Aktuelt er den toneangivende rente på et fastforrentet lån med en løbetid på 30 år aktuelt 4 procent, og kortvarigt var lånet med en kuponrente på 5 pct. i spil. For at blive klogere på, hvad der er sket med boligrenten og obligationskurserne, tager vi nu et blik på udviklingen i forskellige typer af fastforrentede lån hos forskellige realkreditselskaber.

Kurserne på de samme lån hos Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit varierer kun i meget begrænset omfang. Men vi tager alligevel et kig på forskellige lånetyper hos de fire store realkreditselskaber herhjemme.

Så meget er kursen faldet drømmelån i Totalkredit

Enkelte boligejere var heldige at kunne optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag til en rente på 0,5 pct. i lige knap kurs 98 tilbage i januar 2021. Det kan bestemt ikke længere lade sig gøre. Som man kan se af tal fra Fondsbørsen (Nasdaq), så er kursen aktuelt helt nede i kurs 72.

Hvilken effekt har det? Det har betydning for både boligkøbere og boligejere. For boligkøberne er dette lån ikke længere i spil, da det indebærer et kurstab ved optagelse på 28 pct. Omvendt giver det boligejere, der var heldige at optage dette lån, muligheder, da de knap barbere over en fjerdedel af deres restgæld væk, hvis de konverterer lånet til et nyt lån.

Det kan enten ske ved en opkonvertering til et nyt fastforrentet lån – aktuelt er det til en kuponrente på 4 pct – eller en ved en såkaldt skrå konvertering, hvor man går over i variabel rente. Begge dele indebærer fordele og risici, som du kan læse mere om i de artikler, som Pengejournalen netop har linket til.

Sådan har kursen på 1 procentslån udviklet sig i Realkredit Danmark

Lad os nu se på et 30-årigt fastforrentet 1 procentlån udstedt af Realkredit Danmark med en løbetid på 30 år. Realkredit Danmark er Danske Banks realkreditselskab. Som man kan se, så snittede boliglånet akkurat kurs 100 ved udgangen af 2020 og ved indgangen til 2021, men siden da er kursen faldet stødt.

Når kursen falder, skyldes det, at obligationsinvestorerne er mindre interesseret i lånet, fordi de som følge af rentestigningen nu kan investere i obligation med en højere rente. Derfor kræver obligationerne en rabat på deres investering i obligationer med lavere renter. Denne rabat er omvendt det kurstab, som boligejere, der optager lån til lave kurser, mærker.

Kursen på dette lån var helt nede og vende i kurs 72, men kursen er aktuelt steget til kurs 77 ifølge tal fra Fondsbørsen (Nasdaq)

Udviklingen i realkreditkurser hos Nordea

Kort inde i 2021 begyndte boligrenterne så småt at sige, og i slutningen af januar 2021 kom 2-procentslånet i spil, dvs. et lån med en fast rente på 2 pct. i 30 år. I nedenstående graf kan vi se udviklingen i dette lån hos Nordea Kredit.

Kursen faldt lynhurtigt og er siden da faldet løbende. Aktuelt er kursen 86 på obligationen bad 2 procentslånet i Nordea Kredit.

Kursudvikling i boligobligationer hos Jyske Realkredit

Nu er vi kommet til udviklingen i 3 procentslånet med fast rente, og for at komme bredt rundt kigger vi denne gang på lånet hos Jyske Realkredit. 3 procentslånet kom i spil i marts i år, hvorefter kursen hurtigt dykkede.

Den har dog rettet sig op og aktuelt handles det i lige knap kurs 94. Tommelfingerreglen er dog, at hvis man skal optage et nyt boliglån, skal man ikke optage et lån i en kurs, der er lavere end kurs 95, da kurstabet ellers bliver for stort.

De fleste boligejere holder ikke det samme fastforrentede lån til udløb, og hvis man ikke gør det, er det vigtigt at undgå for store kurstab, når man optager lån, da det blot forstørrer gælden.

Derfor anses det fastforrentede 4 procentslån, der aktuelt ligger i kurs 97, da også pt. som det toneangivende lån.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Læs mere om, hvordan du finder kurserne på realkreditobligationerne, og hvordan du forstår tallene.

• Læs mere om, hvordan du ved at foretage et ekstraordinært afdrag på visse fastforrentede lån kan opnå en skattefri kursgevinst.

• Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at opkonvertere et fastforrentet boliglån.

• Læs mere om, hvor meget man som tommelfingerregel kan låne til huskøb.

• Læs mere om, hvordan man kan skære en stor luns af sit boliglån med en såkaldt skrå konvertering.

• Læs mere om aktuelle renter og kurser på realkreditlån.

• Læs mere om, hvor meget det typisk koster at omlægge sit boliglån.

Konklusion👇

• De fastforrentede lån med kuponrenter på 0,5 pct., 1 pct., 2 pct. og 3 pct. har alle oplevet kursfald, siden de kom på markedet. Lånene med de laveste kuponrenter har i sagens natur oplevet de største kursfald.