Sådan kan du nedbringe boliglånet med en skrå konvertering

You are currently viewing Sådan kan du nedbringe boliglånet med en skrå konvertering

Stigende boligrenter og faldende obligationskurser åbner for, at visse boligejere med et fastforrentet lån kan foretage en såkaldt skrå konvertering, hvor boliglånet nedbringes. Men samtidig ændrer man sin risikoprofil.

Resumé 💡

  • En skrå konvertering er, at man omlægger sit fastforrentede lån til et variabelt forrentet lån. Sådan kan man nedbringe sin restgæld. Men man løber en risiko.

Skrå konvertering kan nedbringe boliggæld og den månedlige ydelse

I det seneste år er de lange boligrenter steget og obligationskurserne faldet markant. Det åbner nu muligheden for, at boligejere med fastforrentede lån med kuponrenter på 1-3 pct. kan nedbringe deres boliggæld ved at omlægge lånet, hvorved man kan købe sin gæld tilbage til en lavere kurs og dermed nedbringe gælden.

Hvad er en skrå konvertering og en lodret konvertering?

De mest kende konverteringer er såkaldte lodrette konverteringer, som findes i to former: Op- og nedkonvertering.

Nedkonverteringer har i de senere år været populære i takt med rentefaldet. Hvis man f.eks. optog et fastforrentet lån til 7 pct. i kuponrente under finanskrisen, så indebærer en nedkonvertering, at man indfrier sit lån til kurs 100 og optager et nyt fastforrentet lån til en lavere rente. Pt. er den toneangivende rente på fastforrentede lån med 30 års løbetid i omegnen af 4-5 pct. I så fald er man altså gået fra 7 pct. i kuponrente til 5 pct. i kuponrente.

En nedkonvertering kan give mening, hvis man har en lang tidshorisont for sin bolig og kan se sig selv blive boende i boligen i mange år frem. Hvis man planlægger at flytte inden for kort tid, giver en sådan konvertering næppe mening, da rentebesparelsen hurtigt bliver ædt op af omkostningerne, der er forbundet med at omlægge lånet.

En opkonvertering er mere spekulativ. Hvis man f.eks. har 30-årigt fastforrentet lån med en kuponrente på 1 pct., og renterne siden er steget, og obligationskurserne dermed er faldet, siden man optog lånet, så kan man lave en opkonvertering, hvor man omlægger sit lån for at gå op i rente. Selvom det kan lyde tosset at gå op i rente, så er ideen bag, at man får nedbragt sin restgæld, fordi man kan købe sin gæld tilbage til lavere kurser. Problemet er bare, at man så skal håbe, at renten falder igen, så man kan foretage en nedkonvertering, for ellers vil den gældsreduktion, man har opnået, med tiden blive ædt op af de højere rentebetalinger.

Men hvis man ikke ønsker at gå op i rente, men stadig gerne vil udnytte muligheden for at nedbringe sin restgæld, så kan man lave det, der hedder en skrå konvertering. Lad os se på et konkret eksempel.

Eksempel på skrå konvertering

Lad os tage udgangspunkt i en familie, der i 2021 optog et 1 pct. 30-årigt fastforrentet Totalkredit-lån på 3 mio. kr. i kurs 99. Siden da er de lange boligrenter steget, og obligationskurserne er faldet. Det samme lån ligger nu i skrivende stund i kurs 73,45 baseret på tal fra Totalkredit.

Familien har afdraget på lånet, der siden udstedelsen er nedbragt til 2,9 mio. kr. Når kursen på de bagvedliggende obligationer aktuelt er 92,8, så vil det med andre ord sige, at familien kan nedbringe deres gæld med cirka en fjerdedel, svarende til, at deres gæld på 2,9 mio. kr. kan reduceres med cirka 750.000 skattefrit. I det regnestykke skal man dog indregne diverse omkostninger i forbindelse med låneomlægningen, som hurtigt kan løbe op i omegnen af 25.000 kr.

Familien er dog ikke interesseret i at gå så meget op i rente, fordi man ikke ønsker at satse på, at de lange boligrenter vil falde efterfølgende. I stedet har man kig på et variabelt forrentet lån og helt præcist et såkaldt F-kortlån hos Totalkredit, hvor renten varierer og fornys hvert halve år. Her er den effektive rente efter skat – hvor gebyrer i form af bidrag, rentefradrag mv. også er indregnet – i omegnen af 1,5 pct. Til sammenligning ligger den effektive rente på det fastforrentede lån – som de optog sidste år – i samme niveau. Ved at foretage en skrå konvertering, hvor man går fra et fastforrentet lån til et variabelt forrentet lån, kan familien altså skære en stor luns af restgælden, uden det nødvendigvis påvirker månedlig ydelse nævneværdigt. I hvert fald ikke på helt kort sigt.

Hvad er ulempen? 

En skrå konvertering i det nævnte eksempel kan umiddelbart lyde attraktivt. Men der er også en “pris”, man betaler for at lave det trick. Og den pris er den sikkerhed, som familien har i at kende renten de næste 30 år på deres nuværende lån. Med andre ord vil familiens risikoprofil ændre sig ved at lave en skrå konvertering, og man ville så skulle satse på, at de korte boligrenter som minimum ikke stiger mærkbart.

Ved en skrå konvertering ændrer man sin risikoprofil, og en sådan låneomlægning er ikke uden risiko.

En anden hage ved en skrå konvertering er, at man mister muligheden for at opnå fremtidige kursgevinster, når man overgår til variabelt forrentede lån. Det er således kun i fastforrentede lån, der indgår dette spekulationselement. Og hvis familien foretager en skrå konvertering nu, kan det sagtens være, at de lange boligrenter stiger yderligere, og obligationskurserne siver endnu mere, hvorfor en potentiel kursgevinst kan blive endnu større om nogle få år. Men det er der naturligvis ingen, der ved.

Et tredje forhold, man skal være opmærksom på, er, at bidragssatserne, dvs. gebyrerne på boliglån, generelt er højere på variabelt forrentede lån sammenlignet med fastforrentede lån.

Hvornår skal man foretage en skrå konvertering?

En skrå konvertering kan f.eks. være en mulighed, hvis man planlægger at sælge sin bolig inden for en kortere årrække. Så kan man i ovennævnte eksempel indkassere sin kursgevinst ved at overgå til et variabelt forrentet lån. Hvis man f.eks. planlægger at flytte om tre år, kan man så overveje at optage et F3-lån, hvor renten er fastlagt tre år ud i fremtiden, og dermed kan man altså både opnå lavere boliggæld og en garanteret lavere fast ydelse, men altså kun indtil man skal flytte.

En skrå konvertering er dog generelt set kun for boligejere, som kan leve med den usikkerhed, der er ved at have variabelt forrentede lån. Så det er ikke en konvertering for alle.

Banken og realkreditinstitutter stiller på grund af myndighedskrav også strengere krav til boligejerens økonomi, hvis der er tale om variabelt forrentede lån. Således må den eksempelvis såkaldte gældsfaktor ikke overstige fire, dvs. at husstandens samlede årsindkomst højst må udgøre en fjerdedel af lånets størrelse, hvis der er tale om variabelt forrentede lån.

Overblik over aktuelle obligationskurser

Du kan finde en liste med kursudviklingen på 30-årige boliglån med fast rente og afdrag hos alle realkreditinstitutterne i denne oversigtsartikel af Pengejournalen.

Kurserne er stort set ens på tværs af realkreditinstitutter. Nedenfor linker vi til aktuelle kurser på 30-årige fastforrentede lån hos Totalkredit.

30-årige fastforrentede lån med afdrag hos TotalkreditAktuel kurs
Kuponrente 0,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 1 pct.Link til kurs
Kuponrente 1,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 2 pct.Link til kurs
Kuponrente 2,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 3 pct.Link til kurs
Kuponrente 3,5 pct.Link til kurs
Kuponrente 4 pct.Link til kurs
Kilde:  Nasdaq (Fondsbørsen)

Hvis du vil vide mere… 📖

Er du interesseret i at blive klogere på, hvor meget det koster at låne penge til en bolig, kan du læse mere på Pengejournalen her.

Hvis du er nysgerrig på, hvordan boligpriserne har udviklet sig på landsplan i den senere tid, kan du læse mere her hos Pengejournalen.

Og står du og skal til at købe bolig for første gang, kan du med fordel læse Pengejournalens guide til førstegangskøbere.

Konklusion 👇

  • De mest kendte lånekonverteringer er lodrette konverteringer, men en ofte overset mulighed er den skrå konvertering, hvor man går fra et fastforrentet lån til et variabelt forrentet lån for at opnå både en gældsreduktion og lavere månedlige ydelse. En sådan manøvre giver dog boligejeren en helt anden risikoprofil og dermed mere usikker boligøkonomi.