Store boligprisstigninger gør det muligt for mange boligejere at få nedbragt bidragssatsen på deres boliglån. Men det kræver typisk en låneomlægning.
Resume
- Bidragssatsen er et løbende gebyr, man betaler på sit boliglån. For boligejere med store friværdier kan det lade sig gøre at få nedbragt gebyret, men det kræver typisk en låneomlægning.
Sådan kan man få nedsat gebyrerne på boliglån
Boligpriserne har været på himmelflugt i det seneste årti – navnlig under coronakrisen – i store dele af landet og særligt i og omkring de store byer. Boligprisstigningerne har forgyldt mange boligejere, som har købt hus efter den finansielle krise i 2008-2009.
Men derudover er der faktisk en ekstra fordel for mange boligejere, for prisstigningerne gør det samtidig muligt for en lang række boligejere at få nedbragt de gebyrer, som man betaler på sit realkreditlån. Helt præcist vil det for boligejere, der har oplevet store boligprisstigninger, være muligt at få nedbragt den såkaldte bidragssats, der er et gebyr, man løbende betaler på sit boliglån, og som kan løbe op i store summer over et boliglåns løbetid.
Hvad er bidragssatser?
Når realkreditinstitutterne opkræver bidragssatser, er det, fordi selve rentebetalingerne på realkreditlån ikke går til realkreditinstitutterne, men til de investorer som investerer i de bagvedliggende obligationer.
Så det er altså bidragssatsen, der i høj grad gør, at realkreditinstituttet tjener penge. Bidragssatsen varierer afhængig af, hvilken type lån der er tale om, f.eks. har variabelt forrentede lån alt andet lige højere bidragssatser end fastforrentede lån, fordi de alt andet lige er mere usikre, når renten ikke er bundet fast i en længere periode som ved fastforrentede lån. Lån med afdragsfrihed har også højere bidragssatser.
Hvordan får man nedsat sin bidragssats?
Størrelsen på bidragssatsen afhænger også af belåningsgraden, dvs. hvor stort en boligejers lån er i forhold til boligens værdi. Hvis et hus er 1 mio. kr. værd, og det udelukkende er belånt med et realkreditlån på 800.000 kr., så er belåningsgraden 80 pct. Netop de 80 pct. er det maksimale som et realkreditlån kan udgøre, når en bolig skal finansieres.
Hvad angår bidragssatserne, så er de alt andet lige højest, når belåningsgraden er mellem 60 og 80 pct. Mellem 40 og 60 pct. er bidragssatserne lavere og igen endnu lavere, hvis belåningsgraden er under 40 pct.
Så nu kommer tricket. Da boligpriserne på landsplan er steget markant i de senere år, så er mange boligejeres belåningsgrad faldet i sådan en grad, at man er gået et eller flere intervaller ned i belåningsgrad med udgangspunkt i de førnævnte belåningsintervaller.
Lad os tage et konkret eksempel: Vi tager udgangspunkt i en familie, der i 2014 købte et hus til 3 mio. kr. i forstaden med en 80 pct. realkreditbelåning og intet banklån.
Siden er boligpriserne steget, så huset nu er 5,1 mio. kr. værd. Samtidig har familien afdraget på boliglånet, så deres realkreditgæld er faldet fra de oprindelige 2,4 mio. kr. til 2 mio. kr. Det tilbageværende på lån på 2 mio. kr. udgør altså akkurat under 40 pct., hvilket udløser de laveste bidragssatser. Og det kan blive en potentielt stor besparelse.
Hvis vi f.eks. tager udgangspunkt i gebyrerne hos Nordea Kredit, så udgør bidragssatsen på et fastforrentet lån med afdrag årligt 1,125 pct. af lånets størrelse, hvis belåningsgraden er mellem 60 og 80 pct., mens bidraget “kun” udgør 0,375 pct., hvis belåningsgraden er under 40 pct., svarende til en tredjedel af bidraget ved 60-80 pct. belåning.
Hvad skal man selv gøre?
Som boligejer skal man være opmærksom på, at bidragsreduktionerne ikke sker automatisk.
Som privatkunde kræver det, at man tager fat i sit realkreditinstitut og beder om en ny vurdering af huset, som kan danne grundlag for beregningen af den nye belåningsgrad. Dertil kommer, at hvad angår privatkunder, så kræver det typisk en låneomlægning, før at man kan opnå bidragsbesparelsen, hvis altså den nye boligvurdering muliggør det.
En låneomlægning koster typisk i omegnen af 20.000 kr., så det er en god idé at få rådgiveren til at regne på, hvor meget en bidragsbesparelse vil udgøre pr. år. I den beregning skal også indgå et eventuelt kurstab ved optagelse af et nyt lån.
Hvis besparelsen f.eks. er 5.000 kr. årligt, og man ikke har planer om at flytte i de kommende år, så kan det besparelsen være tjent hjem i løbet af få år. Er bidragsbesparelsen kun 1.000-2.000 kr. om året, kan der gå længe flere år, før omkostningerne ved låneomlægningen er tjent hjem.
Hvad skal man ellers være opmærksom på?
Hos de fleste realkreditinstitutter er det muligt at foretage en låneomlægning til den samme type af lån, som man havde før. Men Nordea Kredit kræver, at i tilfældet af at man ønsker at omlægge til det samme lån, skal der umiddelbart minimum være en tillægsbelåning på 100.000 kr., før realkreditselskabet ønsker at genberegne bidragssatsen.
“Bidragssatsen vil også blive beregnet på ny, hvis du forhøjer dit lån med minimum 100.000 kr. eller vælger at forlænge afdragsfriheden på perioder i mere end tre år. Bidragssatsen bliver lagt ind i ydelsesplanen så du ved, hvor meget de samlede månedlige omkostninger er. Den endelige bidragssats kan fastsættes af Nordea Kredit ved endeligt lånetilbud,” skriver Nordea på sin hjemmeside.
Hvis du vil vide mere…
- Læs om, hvordan et ekstraordinært afdrag på dit fasforrentede boliglån kan give dig et skattefrit afkast.
- Læs mere om, hvorvidt det kan betale sig at betale boliglånet helt ud.
- Læs mere om, hvorfor restgælden falder på et fastforrentet lån, når renten stiger, hvis man foretager en konvertering.
Konklusion 👇
- Der kan potentielt være mange penge at spare ved at få nedbragt sin bidragssats, hvis boligprisstigninger og/eller løbende afdrag har gjort det muligt.
- Det kræver dog typisk en låneomlægning, før man som privatkunde i et realkreditinstitut kan få nedbragt sin bidragssats som følge af levere belåningsgrad.
- Men den årlige besparelse skal i så fald måles op imod de omkostninger, som der er forbundet med at foretage en låneomlægning, der generelt koster 10.000-15.000 kr.
