Mange boligejere er bekymret for de seneste kraftige rentestigninger, men hvad er udsigten til, at renten stiger yderligere i de kommende år? Det belyser vi i denne artikel.

Resumé 💡

Finansmarkederne forventer, at de helt korte renter vil kravle op i den kommende tid. Men ingen kan med sikkerhed sige, hvordan renten vil udvikle sig.

Forventninger til renteudviklingen

Det er en brat opvågen, som danske boligejere har fået i 2022. I årevis har renteniveauet været virkelig lavt, og boligejere med flekslån betalte i mange år negative renter på deres boliglån. I begyndelsen af 2021 kunne man endda få et fastforrentet 30-årigt lån til 0,5 pct. i rente til en favorabel kurs.

De glade dage er nu slut. Aktuelt er den toneangivende rente på et fastforrentet 30-årigt lån i omegnen af 6 pct., og boligejere med flekslån har i løbet af året skulle vænne sig til at betale markant mere i rente, end hvad de har været vant til i de senere år.

Spørgsmålet er imidlertid: Hvad nu? Hvad skal vi forvente af renteudviklingen? Og kan vi sige noget begavet om, hvorvidt vi har set toppen af rentestigningerne eller ej?

Stiger renten i de kommende år?

Først er det vigtigt at gøre sig klart, at der ikke kun findes én rente. Der findes mange, og renten varierer afhængig af, hvilken type lån der er tale om. Renten på boliglån er således generelt lavere end renten på forbrugslån, fordi realkreditinstitutterne har sikkerhed i boligerne. Her vil vi nøjes med at se på renten på boliglån.

Man står bedre rustet til rentestigninger, hvis man nåede at sikre sig et fastforrentet lån med en lav rente, inden renterne begyndte at stige i 2022.

Det næste, som er vigtigt at afklare, er, at der heller ikke kun findes én boligrente. Der findes korte, mellemlange og lange boligrenter. De korte boligrenter gælder for de lån, man kalder variabelt forrentede lån eller flekslån, hvor renten løbende tilpasses, typisk ned til hver sjette måned, såsom ved F Kort-lån, og op til 5 år, også kaldet F5-lån.

De mellemlange renter relaterer sig til boliglån med en løbetid på 10-15 år, og de lange renter er udslagsgivende for de 20-30-årige fastforrentede boliglån. Her er renten fastast for en 20-30-årig periode.

Når der i medier tales om udviklingen i renten på boliglån, plejer man blot at skelne mellem udviklingen i de korte og lange boligrenter.

De korte boligrenter (typisk F Kort-lån, F1, F3 og F5)
De langeboligrenter (typisk fastforrentede boliglån med løbetid på 20-30 år)

Lad os først se på, om der er udsigt til, at de korte boligrenter stiger.

Renten på korte boligrenter påvirkes af ECB

Jo oftere renten på et boliglån tilpasses, dvs. jo kortere rentebinding der er tale om, desto større er påvirkningen fra den toneangivende rentesats fra Den Europæiske Centralbank (ECB). ECB dikterer, hvad de europæiske banker skal betale for at placere penge i centralbankerne i Europa, herunder i Nationalbanken i Danmark.

Det skyldes, at Danmark fører en fastkurspolitik over for euroen, og derfor følger Nationalbankens rentesatser meget tæt rentesatserne hos ECB.

De korte danske boligrenter er i høj grad styret af den toneangivende rente hos ECB.

Og det er som sagt lånene med kortest rentebinding, som er mest påvirket af ECB’s rentesatser. Det vil sige, at sætter ECB rentesatserne op, vil det alt andet lige føre til højere renter på f.eks. F Kort-lån – og den anden vej rundt.

Den toneangivende rentesats hos ECB er i øjeblikket 0,75 pct. Det er groft sagt den sats, som regulerer, hvad de europæiske, herunder de danske banker, skal betale for at placere penge i centralbankerne.

ECB har ved flere lejligheder meldt ud, at man står foran flere renteforhøjelser, og hvis det som forventet holder stik, så skal renten på eksempelvis F Kort-lån altså stige yderligere. Men da renten tilpasses hvert halve år, så er den del af de forestående stigninger allerede læst ind i renten på F Kort-lån, der konkret følger Cita 6-renten, som Pengejournalen har beskrevet indgående i en selvstændig artikel. Således er Cita 6-renten nu over 2 pct., selvom ECB’s toneangivende rente er 0,75 pct., og dermed er en betydelig del af de forventede renteforhøjelser fra ECB altså indlæst i de korte boligrenter.

(Tabel der viser udviklingen i Cita 6-renten i de seneste år)

Dato	Cita	Rentesats
30. dec. 2022	6 måneder	2,60
30. jun. 2022	6 måneder	0,28
30. dec. 2021	6 måneder	-0,45
30. jun. 2021	6 måneder	-0,4
30. dec. 2020	6 måneder	-0,4
30. jun. 2020	6 måneder	-0,43
30. dec. 2019	6 måneder	-0,59

Kilde: DFBS (Danish Financial Benchmark Facility)

Ser vi på F5-lån, hvor renten tilpasses hvert femte år, så er ECB’s udmeldinger også indpriset i F5-renten, som i øjeblikket er over 3 pct. Forskellen skyldes også, at obligationsinvestorerne her binder deres penge i fem år, og så forlanger de naturligvis mere i rente, end hvad man kan få ved at placere sine penge risikofrit – eller til lavere risiko – på indlånskonti i europæiske banker.

Konkret skyldes renteforhøjelserne, at ECB ønsker at få bugt med den tårnhøje inflation, hvilket Pengejournalen også har beskrevet i en selvstændig artikel.

Med det på plads kan vi vende tilbage til det egentlige spørgsmål:

Skal vi forvente, at de korte renter stiger yderligere fra deres nuværende niveau i løbet af de næste 5 år?

Mange eksperter har holdninger til, hvor renten skal hen, men basalt set er det umuligt at spå, hvor boligrenterne befinder sig om fem år.

Stiger de korte renter frem mod 2027?

For at besvare det spørgsmål er det vigtigt at gøre det klart, at renteprognoser i høj grad minder om en vejrudsigt. Det er ikke så svært for meteorologer at forudsige vejret de næste fem dage, men derfra begynder det gradvist at blive sværere og sværere, fordi så mange variable spiller ind på vejret.

Det samme gør sig gældende med renteudviklingen. Der kan – og der vil formentlig – ske mange ting henover de næste fem år, som vi på ingen måde havde forudset. Tænk blot på den voldsomme inflation. Den var der nærmest ingen, der kunne forudse for 2-3 år siden. Hvordan skal vi så gøre os forhåbninger om, at vi kan forudsige, hvordan renteudviklingen ser ud om 5 år?

Når det er sagt, så er der dog noget, der tyder på, at vi skal forvente højere korte renter i de kommende par år. Når man skal vurdere renteudviklingen i Europa, tager man ofte udgangspunkt i tyske statsobligationer, da Tyskland er Europas førende økonomi. En 5-årig tysk statsobligation har i øjeblikket en rente på 2,2 pct. ifølge Trading Economics. Udover at investorerne skal betales en risikopræmie for at binde deres penge i fem år, så kan det være et signal om, at investorerne forventer en stigning i de korte europæiske renter. Men ligesom finansielle eksperter ofte tager fejl, så kan stemningen hos investorerne også vende på et splitsekund.

Skal vi forvente en stigning i de lange boligrenter?

Når vi kigger på de lange boligrenter, f.eks. renten på 30-årige fastforrentede lån, så er indvirkningen fra Den Europæiske Centralbank mere begrænset. De lange boligrenter fastsættes således i markedet. Dvs. de er baseret på, hvor meget obligationsinvestorerne kræver at blive betalt for at låne deres penge ud til danske boligejere henover en 30-årig periode.

I øjeblikket kræver obligationsinvestorerne rundt regnet 6 pct. Det skal bl.a. ses i lyset af den høje inflation i øjeblikket, fordi inflationen er med til at udhule penges købekraft, og derfor ønsker investorerne sig bedre betalt, end tilfældet f.eks. var tilbage i begyndelsen af 2021, hvor man som nævnt som boligejer kortvarigt kunne låne penge til en bolig og kun skulle betale 0,5 pct. i rente.

Udviklingen i de lange renter fastsættes i markedet, og det er dermed reelt ikke til at vide, hvordan udviklingen i de lange renter vil udarte sig i de kommende år.

Spørgsmålet er så, om vi skal forvente, at de lange boligrenter vil stige yderligere henover de kommende år? Det korte svar er, at der er der reelt ingen, der ved. Man kan opstøve eksperter, som giver prognoser om, at vi vil vende tilbage til lave lange boligrenter i løbet af de kommende år, mens andre finansielle iagttagere vurderer, at tiden med lave boligrenter for længst er forbi. Måske ligger sandheden et sted midt i mellem? Måske ikke… Det korte svar er, at vi ved det ikke.

Det er med en vis beklagelse, at vi ikke kommer svaret nærmere. Men det kræver en stor portion ydmyghed at spå om udviklingen på de finansielle markeder, og tag dig i agt for dem som gør det med en skåsikkerhed i stemmen. Det vigtige, du kan tage med dig, er, at når boligeksperterne melder deres forventninger ud om, hvorvidt renten vil udvikle sig i den ene eller anden retning, så kan du spørge dig selv:

Hvorfor er de mennesker ikke for længst blevet utroligt rige? Sagen er nemlig den, at hvis man med en ret stor sandsynlighed kan sige, at f.eks. de lange boligrenter vil falde, så kan man indkassere store kursgevinster ved at investere i boligobligationer. Eller er man omvendt sikker på, at de lange renter vil stige yderligere, findes der også finansielle instrumenter, som vil belønne en sådan forudsigelse.

Hvis du vil vide mere… 📖

Er du interesseret i at blive klogere på, hvordan realkreditmarkedet fungerer, så kan du læse denne artikel med fokus på realkreditinstitutterne i Danmark.

De helt korte boliglån i Danmark er styret af den såkaldte Cita 6-rente, som du kan læse mere om i denne artikel med fokus på Cita 6-rentens udvikling.

Er du i tvivl, om du skal vælge fast eller variabel boligrente, gør vi dig i denne artikel klogere på spørgsmålet med fokus på fordele og ulemper ved fast og variabel rente.

Når man optager et nyt realkreditlån, skal man undgå for små obligationsserier. I denne artikel forklarer vi, hvad indlåsningseffekt er, og hvordan man undgår det.

Hvis du ikke er interesseret i at optage et realkreditlån, er prioritetslån et alternativ til realkreditlån, som vi også har beskrevet indgående.

Konklusion 👇

Finansmarkederne forventer en stigning i de korte boligrenter i de kommende år. Men hvordan rentesituationen, herunder også de lange boligrenter, reelt ser ud om fem år, er der ingen, der kan sige med sikkerhed.