Er du i tvivl om, hvorvidt du skal vælge fast eller variabel rente på dit boliglån? I denne artikel kigger vi nærmere på, hvad der bedst har kunnet betale sig.

Resumé 💡

• I et historisk perspektiv har det bedst kunnet betale sig at vælge et variabelt forrentet lån, som har haft de laveste renter sammenlignet med fastforrentede lån med lang rentebinding. Medmindre man har kunnet time udsvingene i renten og score kursgevinster på sit fastforrentede lån.

Sammenligning af udviklingen i kort og lang boligrente

Udviklingen i boligrenterne siden begyndelsen af 2021 er kommet bag på mange. Således er både den korte og lange boligrente steget markant, selvom begge renter dog igen er begyndt at falde henover sommeren 2022. Som Pengejournalen har gennemgået i en anden artikel, befinder både de lange og korte boligrenter sig dog på relativt lave niveauer, hvis man ser tilbage og sammenligner med renteniveauet i 00’erne og 90’erne.

Et andet spørgsmål er, hvilken rentetype som bedst har kunnet betale sig. Konkret kommer det an på, hvor langt et tidsperspektiv man vælger, og om man tager eventuelle kursgevinster med i regnestykket. For mens fastforrentede lån har et spekulationselement, da man kan købe sin gæld billigere tilbage, hvis renterne stiger, og kurserne falder, så indeholder variabelt forrentede lån med kort rentebinding groft sagt ikke samme spekulationselement.

Set henover de seneste 20 år har der særligt været to gode muligheder for at score konverteringsgevinster, som man kan se af nedenstående graf fra Finans Danmark (den blå graf er den lange rente, den røde er den korte rente): Op til finanskrisen i 2008 og nu igen i 2022. Det skyldes, at renterne i begge tilfælde skød hurtigt i vejret, hvilket har fået obligationskurserne på fastforrentede lån til at falde, hvorfor man kan købe sin boliggæld billigere tilbage.

Men det kræver typisk en lånekonvertering at få del i gevinsten. Den er ikke billig og indebærer risici, hvad enten man laver en skrå eller lodret konvertering, som Pengejournalen tidligere har beskrevet.

Hvis vi ser bort fra de boligejere, som har været heldige med at time markedet og indkassere kursgevinster, så viser nedenstående grafer tydeligt, at det – i et historisk perspektiv – bedst har kunnet betale sig at vælge variabelt forrentede lån med kort rentebinding.

Som man kan se af den røde graf for den korte rente, så har den korte rente bevæget sig i en lang, faldende trend kun afbrudt af rentestigninger i 2000, 2008 og 2022. Det vil sige cirka én gang hvert 10. år. Aktuelt er den korte rente i gennemsnit – den befinder sig på et niveau lige omkring 0 pct. – også på et lavere niveau, end den lange rente nogensinde har været, som kan se af af grafen.

Det giver god mening, at den korte rente alt andet lige er lavere end den lange rente, da obligationsinvestorerne generelt kræver en højere rente for at binde deres penge i længere tid.

Stiger renten de næste fem år?

Når det er sagt, så konkluderer ovenstående alene, at det historisk og generelt bedst har kunnet betale sig at vælge lån med kort rentebindning, medmindre man altså har tjent på at konvertere fastforrentede lån.

Der er ingen garanti for, at det fortsætter sådan. Hvis eksempelvis den korte rente stiger igen og kommer til at ligge på et generelt højere niveau end nu, har det i så fald været smart at fastlåse renten i 30 år, da man tilbage i 2021 kunne gøre det og få en kuponrente på 0,5-1 pct.

Selvom der er mange prognoser og forudsigelser fra boligeksperter, så er der ingen, der ved, hvordan renteudviklingen reelt kommer til at se ud i de kommende år. Så hvis man vil sove roligt om natten og kende sin faste ydelse mange år ud i fremtiden, lyder en generel anbefaling, at et fastforrentet lån er at foretrække, mens et lån med kortere rentebinding kan være en mulighed, hvis man har luft i økonomien til eventuelle rentestigninger, og man samtidig har is i maven til at låne mange penge til en rente, der kun er lagt fast i et kortere tidsinterval.

Hvis du vil vide mere… 📖

• Er du interesseret i at blive klogere på, hvordan realkreditmarkedet fungerer, så kan du læse denne artikel med fokus på realkreditinstitutterne i Danmark.

• De helt korte boliglån i Danmark er styret af den såkaldte Cita 6-rente, som du kan læse mere om i denne artikel med fokus på Cita 6-rentens udvikling.

• Når man optager et nyt realkreditlån, skal man undgå for små obligationsserier. I denne artikel forklarer vi, hvad indlåsningseffekt er, og hvordan man undgår det.

• Hvis du ikke er interesseret i at optage et realkreditlån, er prioritetslån et alternativ til realkreditlån, som vi også har beskrevet indgående.

Konklusion 👇

• Ser man bort fra boligejere, som har tjent store kursgevinster, har det i et historisk perspektiv bedst kunnet betale sig at have variabelt forrentede lån.